路線価 (2023) 神奈川県藤沢市湘南台2-4-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市湘南台２丁目４番８
価格時点	2023 年
駅名	湘南台駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 168万6,060 円
1平米当たり	1平米 51万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 218万1,960 円 1平米 66万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	1億300万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 216万5,430 円／坪 1平米 65万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は藤沢市をはじめ大和市など、小田急沿線の周辺駅に広がる普通商業地域である。主な需要者は資力を有する法人や不動産業者、投資家等が中心と考えられる。一時期あった空室等も今は改善されており、最近の商業地については需要も多くなってきていることから、湘南台エリアの地価についても比較的安定している。ただし、商業地の不動産取引は相対的に少なく、個別性が強いことから、中心となる価格帯を把握することは一概には困難である。 (2) 同一需給圏は、藤沢市またはその隣接市の主要駅周辺において、商業用途の建物が建ち並ぶ普通商業地域または近隣商業地域である。主な需要者は圏内及び首都圏の事業法人や不動産業者であり、事業採算性に合致すればマンションデベロッパーの参入も見られる。駅至近の商業地は供給が希少であり取引件数は少なく、また当事者双方の事情や思惑で価格が大きく異なるため、価格水準を把握しにくい一面があるが、平米単価で５０万円を超えることが標準である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中低層店舗ビルが多く見られる駅前の商業地域であり、湘南台駅や六会日大前駅周辺の商業地の取引事例から比較した比準価格の説得力は高い。一方、対象標準地は商業地であり収益価格についても重視すべきであるが、上層階の賃料は比較的安いことから収益性を発揮できずに収益価格はやや低位に試算された。したがって、より実証的で説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地について、賃料収入や転売時の売却益による収益獲得を企図した不動産取引も見られるが、都心部との比較で賃料は低廉であり、収益性に基づく理論的な価格としての性格が強い収益価格は低位な水準である。一方、規範性を有する市内の商業地の取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。本件鑑定評価では、実証性を有する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	湘南台駅西方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	事務所兼店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市湘南台２丁目４番８
標準地の範囲
東	50 m
西	70 m
南	60 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	19 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)湘南台駅前の中低層ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、一時期弱含みだったが最近では改善傾向が見られている。空きテナントも減少傾向であり、今後はさらに回復傾向が強まっていくものと予測する。 (2)店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ湘南台駅至近の普通商業地域である。コロナ禍の落ち着きとともに客足や商況が回復し、商業地の収益性が改善することで地価もやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 221万8,326 円 1平米 67万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 219万8,490 円 1平米 66万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 221万8,326円 1平米 67万1,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 219万8,490円 1平米 66万5,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光客の増加等により県内各地の飲食店舗や土産物店等の需要は大きく改善している。一時期空いていたテナントも空室が目立たなくなりつつある。 (2)藤沢市の人口は増加基調で、商況の優劣に伴う二極化は見られるものの、コロナ禍も落ち着きつつあるなか、商業地全般的に需要の回復が窺える。
地域要因
(1)新型コロナの影響によって各地の商業地の需要が一時期低調気味だったが、その影響も大幅に改善されつつある。湘南台駅周辺においても同様である。 (2)湘南台駅至近かつ駅前大通沿いに、店舗、事業所等が建ち並ぶ普通商業地域である。コロナ禍は落ち着きつつあり、客足や商況の回復が期待される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地について、最有効使用や競争力の程度に影響を与え得る個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台２丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	77万5,924 円／平米 256万5,205 円／坪
推定価格 平米 坪	66万3,415 円／平米 219万3,250 円／坪
標準価格 平米 坪	70万6,512 円／平米 233万5,729 円／坪
査定価格 平米 坪	70万7,000 円／平米 233万7,342 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台２丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	18万5,153 円／平米 61万2,116 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,559 円／平米 63万6,600 円／坪
標準価格 平米 坪	38万1,305 円／平米 126万594 円／坪
査定価格 平米 坪	38万1,000 円／平米 125万9,586 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050913 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台２丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万4,027 円／平米 64万1,453 円／坪
推定価格 平米 坪	24万8,355 円／平米 82万1,062 円／坪
標準価格 平米 坪	49万4,731 円／平米 163万5,581 円／坪
査定価格 平米 坪	49万5,000 円／平米 163万6,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９０８Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台２丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万2,683 円／平米 123万2,090 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,109 円／平米 114万4,236 円／坪
標準価格 平米 坪	63万5,062 円／平米 209万9,515 円／坪
査定価格 平米 坪	63万5,000 円／平米 209万9,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市湘南台２丁目４番８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万3,991 円／平米 103万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,422 円／平米 100万6,419 円／坪
標準価格 平米 坪	60万6,418 円／平米 200万4,818 円／坪
査定価格 平米 坪	60万6,000 円／平米 200万3,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情