路線価 (2023) 神奈川県藤沢市鵠沼海岸2-6599-41外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
価格時点	2023 年
駅名	鵠沼海岸駅 から 90m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,820万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万1,636 円 1平米 30万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,820万 円 (223 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万1,636 円／坪 1平米 30万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ東海道本線、江ノ島電鉄線、小田急江ノ島線等の沿線に広がる藤沢市を中心とした商業地域である。地元住民向けの小規模な小売店舗等が多いことから大手企業の参入はあまり見られず、主な需要者は地元の中小企業や事業主等が中心になると考えられ、競合等はあまり見られず、地価は比較的安定している。このような商業地の市場で取引されている物件数は相対的に少なくて個別性が強いが、概ね１㎡あたり３０万円前後の土地取引が多く見られる。 (2) 同一需給圏はＪＲ東海道本線、小田急江ノ島線、江ノ島電鉄線の沿線各駅から徒歩圏内の近隣商業地域である。地元住民向けの小売店舗等が多く、需要者の中心は圏域内に地縁的選好性を有する個人事業者や中小企業等で、圏域外からの参入はあまり見られない。取引価格は、商業物件の個別性や立地条件に応じて個別性が強いが、鵠沼海岸というブランド力を反映して地価は上昇基調で推移しており、土地㎡単価で３０万円から３５万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は鵠沼海岸駅周辺に広がる商業地域であり、鵠沼エリアや類似の片瀬エリアに存する商業地域から広範囲に事例を収集して試算した比準価格の説得力は高いものと思料する。また、商業地であるため収益性も重視すべきであるが、当該地域は低層階の建物が多いことから収益性を発揮できずに収益価格は低く試算された。したがって、より説得力の高い比準価格を重視して収益価格を比較考量し、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は、小田急江ノ島線「鵠沼海岸」駅に至近する近隣商業地域に存する。主たる需要者は店舗兼住宅の自用目的の個人事業主が多く、市場性を反映した実証的な価格を重視して土地取引を行う。近隣地域は低層建物が多く土地の効率的な利用が図られていないため収益価格はやや低位に試算された。従って、市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	鵠沼海岸駅南方
距離	90 m
土地の状態
土地面積	67.5 坪 (223 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の小売店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	３階程度の店舗付事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	17 m
面積	220 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鵠沼海岸駅周辺に小規模な店舗等が建ち並ぶ商業地域である。地元の生活者のための店舗等が多く見られる地域であるため、地域に大きな影響は生じておらず、今後も比較的安定して推移していくものと予測する。 (2)小田急江ノ島線の鵠沼海岸駅に至近する地元生活者を商圏とする近隣商業地域である。海岸にも近く、背後の住宅地需要の高まりを反映して地価は上昇基調にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階程度の店舗付事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 98万8,494円 1平米 29万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)観光客の増加等により県内各地の飲食店舗や土産物店等の需要は大きく改善している。一時期空いていたテナントも空室が目立たなくなりつつある。 (2)金融機関の積極的融資姿勢を反映して優良商業物件模索の動きやコロナ後を見据えた期待感を背景に徐々に強気の出店が見られるようになった。
地域要因
(1)鵠沼海岸駅周辺は日用品等を扱う店舗が多く、大きな施設等の計画や撤退は見られないが、一般的な店舗需要は増加傾向である。 (2)低層小売店舗等が連担する駅至近の近隣商業地域で特段の地域要因の変動は無い。背後の住宅地需要の高まりを反映して地価は上昇基調にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050903 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,071 円／平米 108万1,297 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,958 円／平米 110万759 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,343 円／平米 111万5,256 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,008 円／平米 106万1,252 円／坪
推定価格 平米 坪	34万268 円／平米 112万4,926 円／坪
標準価格 平米 坪	36万8,255 円／平米 121万7,451 円／坪
査定価格 平米 坪	36万8,000 円／平米 121万6,608 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	28万8,576 円／平米 95万4,032 円／坪
推定価格 平米 坪	29万2,498 円／平米 96万6,998 円／坪
標準価格 平米 坪	32万2,490 円／平米 106万6,152 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９０８Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,290 円／平米 113万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	35万3,951 円／平米 117万162 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,039 円／平米 96万5,481 円／坪
査定価格 平米 坪	29万2,000 円／平米 96万5,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０９０８Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼海岸２丁目６５９９番４１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	33万4,190 円／平米 110万4,832 円／坪
推定価格 平米 坪	34万6,221 円／平米 114万4,607 円／坪
標準価格 平米 坪	30万1,324 円／平米 99万6,177 円／坪
査定価格 平米 坪	30万1,000 円／平米 99万5,106 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情