路線価 (2023) 神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀532-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
価格時点	2023 年
駅名	藤沢駅 から 350m
路線価
1坪当たり	1坪 132万2,400 円
1平米当たり	1平米 40万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万8,874 円 1平米 52万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億1,700万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 174万5,568 円／坪 1平米 52万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線及び小田急線の主要駅で比較的駅に近い商業地域。需要者は、地縁性をもつ事業者を中心に資金力を有する事業法人、投資法人及び不動産業者もみられる。大型店舗の進出等により既成の小売店舗等は苦戦しており、容積率の高い地域においては中層の店舗（事務所）兼マンションへの移行がみられる。その場合の需要者はディベロッパーも考えられる。画地規模のばらつきにより価格帯（総額）の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は藤沢市、鎌倉市、横浜市等に存するターミナル駅近くの繁華な商業地域を包含する圏域。需要者は県内外の資力を有する法人事業者並びに不動産開発業者が中心である。当地域は、湘南の中核商業地の一画として安定した商圏を有している。ターミナル駅近くの商業地という特性から供給は少ない。取引件数が限られているため、中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、土地は総額で１～２億円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、藤沢駅及び平塚駅に比較的近く、地域性が類似する商業地の取引事例より求め信頼性を有する。一方収益価格は、賃貸物件の多い地域であるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことによりやや低位に求められた。よって、より実証的で精度の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は、藤沢駅に比較的近い繁華な普通商業地域である。利回りを反映した収益性に基づく市場は形成されていないものの、想定される需要者には自用のみならず、賃貸収入に着目した投資家等も含まれるため、投資採算性の観点から収益価格も相応に重視されるべき価格である。よって、鑑定評価額の決定にあたっては、取引の実態を反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	藤沢駅北西方
距離	350 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
標準地の範囲
東	80 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	18 m
面積	221 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、藤沢駅北口の中層ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、当分は現状維持のまま推移するものと予測される。地価は横ばい傾向であったが令和４年に入り上昇傾向に転じた。 (2)藤沢駅北口の繁華な商業地域であり、今後とも現環境に変化はないものと予測する。新型コロナの市場への影響も落ち着き、横ばいから上昇に転じた。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 177万5,322 円 1平米 53万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 178万5,240円 1平米 54万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 169万2,672円 1平米 51万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 177万5,322円 1平米 53万7,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 169万2,672円 1平米 51万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網が充実し、交通の利便性は良好であるため人口は微増傾向にある。地価は全般的に強含みで推移している。 (2)商況の回復につれ、主要駅周辺の商業地では地価上昇が明確となった。客離れが目立った飲食店街や、郊外の商業地でも地価は緩やかな上昇に転じた。
地域要因
(1)藤沢駅から近く、ダイエー藤沢店を中心とした繁華性のある商業地であり、地価は上昇傾向にある。 (2)藤沢駅北口近くに存する商業地域であり、安定した商圏を有している。地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050917 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,692 円／平米 101万3,924 円／坪
推定価格 平米 坪	33万9,115 円／平米 112万1,114 円／坪
標準価格 平米 坪	53万9,992 円／平米 178万5,214 円／坪
査定価格 平米 坪	55万1,000 円／平米 182万1,606 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	2.9 m
側道方位2	東
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,002 円／平米 107万7,763 円／坪
推定価格 平米 坪	36万2,576 円／平米 119万8,676 円／坪
標準価格 平米 坪	50万7,810 円／平米 167万8,820 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050917 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,566 円／平米 114万2,441 円／坪
推定価格 平米 坪	33万8,185 円／平米 111万8,040 円／坪
標準価格 平米 坪	51万5,526 円／平米 170万4,329 円／坪
査定価格 平米 坪	52万6,000 円／平米 173万8,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050909 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,693 円／平米 89万1,605 円／坪
推定価格 平米 坪	51万918 円／平米 168万9,095 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,141 円／平米 183万1,990 円／坪
査定価格 平米 坪	56万5,000 円／平米 186万7,890 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県藤沢市藤沢字東横須賀５３２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万1,893 円／平米 202万2,918 円／坪
推定価格 平米 坪	77万6,226 円／平米 256万6,203 円／坪
標準価格 平米 坪	52万7,686 円／平米 174万4,530 円／坪
査定価格 平米 坪	53万8,000 円／平米 177万8,628 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情