路線価 (2023) 神奈川県藤沢市鵠沼桜が岡3-6032-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２
価格時点	2023 年
駅名	本鵠沼駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 72万7,320 円
1平米当たり	1平米 22万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,760万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万2,374 円 1平米 27万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,770万 円 (99 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 92万5,680 円／坪 1平米 28万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、藤沢市南部小田急江ノ島線及び江ノ島電鉄線沿線の駅前商業地域。近隣住民を対象とする小規模店舗を主体とする商業地の為、主な需要者は藤沢市及びその周辺市の地縁性のある個人又は法人事業者等が中心である。客足の流れ、繁華性及び画地規模等により取引の価格の把握は難しいが、「本鵠沼」駅周辺の商業地は、背後の住宅地価格の関連から地価は１㎡当り３０万円弱が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は藤沢市及び鎌倉市内のＪＲ線、私鉄沿線の最寄り駅に近い近隣商業地域。中低層の小売店舗兼住宅等が見られる地域であるが、本鵠沼駅徒歩圏に位置するため、住宅地の価格帯に牽引される傾向が見られる。標準地の規模から需要の中心は、自用若しくは地縁を有する投資目的の地場企業に限定される。画地規模や利用状況等による個別性が強いため、中心となる価格帯の把握は困難であるが、土地１００㎡で３，０００万円前後であるものと思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、小田急江ノ島線各駅停車駅の「本鵠沼」駅から続く近隣商業地域である。店舗併用住宅が多く、繁華性を考慮すると店舗の高度利用は困難なため投資採算にウェイトをおいた収益目的の取引よりも自用目的での取引が多い。よって、本件においては価格牽連性の高い同一需給圏内の取引事例より求めた実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、価格牽連性の高い同一需給圏内の類似地域に存する商業地事例から求めたもので、実需を反映した価格である。収益価格は他の商業地に比して高度利用が図られていない現状を反映した価格水準となっており、理論的な価格ではあるものの、自用の効用を反映し難いことから、やや低位に求められた結果となった。以上から本件では規範性が高い比準価格を重視、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	本鵠沼駅南東方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	29.9 坪 (99 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗が建ち並ぶ駅に近い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２
標準地の範囲
東	10 m
西	50 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	11 m
面積	99 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、「本鵠沼」駅近くの低層店舗の建ち並ぶ近隣商業地域であるが、地域要因に特段の変化は見込まれず、今後も現状を維持するものと思われる。地価は、上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)標準地は低層の小売店舗兼住宅等が建ち並ぶ地域であるが、再開発等の動きは見られない。このような地域要因に特段の変化はなく、現状の環境を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 94万2,210 円 1平米 28万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 94万5,516 円 1平米 28万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 94万2,210円 1平米 28万5,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 94万5,516円 1平米 28万6,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 90万2,538円 1平米 27万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)藤沢市は湘南地区の中核都市であり、鉄道網が充実し、交通の利便性は良好であるため人口は微増傾向にある。地価は全般的に強含みで推移している。 (2)全般的に店舗や事務所等の業務用途の需要は回復が遅れているが、投資用マンション素地や収益不動産への投資需要も見られ、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)繁華性に欠けるものの店舗住宅併用地が標準的使用であり、背後住宅地の地価が上昇傾向にあるため、近隣地域も上昇傾向で推移している。 (2)商業繁華性に乏しい駅近の近隣商業地域の一角に位置し、格別の地域要因の変動は見受けられない。近年は住宅地価格の上昇に牽引される傾向がある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、代替競争関係にある不動産との競争力の程度に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050903 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万7,071 円／平米 108万1,297 円／坪
推定価格 平米 坪	33万2,631 円／平米 109万9,678 円／坪
標準価格 平米 坪	29万2,551 円／平米 96万7,174 円／坪
査定価格 平米 坪	29万3,000 円／平米 96万8,658 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	49万6,321 円／平米 164万837 円／坪
推定価格 平米 坪	47万7,798 円／平米 157万9,600 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,323 円／平米 98万2,950 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万2,290 円／平米 113万1,611 円／坪
推定価格 平米 坪	39万3,367 円／平米 130万471 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,283 円／平米 133万6,560 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９２１Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万7,677 円／平米 88万4,940 円／坪
推定価格 平米 坪	26万9,818 円／平米 89万2,018 円／坪
標準価格 平米 坪	28万6,735 円／平米 94万7,946 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼桜が岡３丁目６０３２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万9,062 円／平米 75万7,279 円／坪
推定価格 平米 坪	25万5,531 円／平米 84万4,785 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,765 円／平米 90万8,373 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	288 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情