路線価 (2023) 神奈川県藤沢市鵠沼橘1-2-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼橘１丁目２番４
価格時点	2023 年
駅名	藤沢駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,310万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円 1平米 42万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,310万 円 (196 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 140万1,744 円／坪 1平米 42万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は藤沢市とその隣接市のターミナル駅に近接した商業地域を包含する圏域である。主たる需要者は県内外の事業や投資を目的とする事業法人、個人並びに投資法人等が中心である。ターミナル駅近くの旧来型の商業地であり安定した商圏を有することから相応の需要がある。新型コロナの影響も薄れ、飲食店舗ビルの収益性の改善を反映して地価に回復の兆しが見られる。土地２００㎡程度であれば総額１億円までの物件が需要の中心と思料される。 (2) 藤沢市、鎌倉市、茅ヶ崎市等の隣接市及び横浜市の一部を含むターミナル駅近接の商業地域を同一需給圏の範囲と捉えた。同一需給圏内の個人・法人の事業者を中心となるが、圏外からの事業者も見受けられる。藤沢駅近くの商業地域としての場所的優位性もあるため需要は高まってきており、潜在的な需要は高い。商業地域内の取引事例は少ないが、土地の取引価格は総額で８，６００万円前後が需要の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗事務所ビルが連担する駅に近い商業地域である。需要者は事業や投資目的の事業法人等であり、他の物件との比較を行い、事業としての優劣を検討して意思決定を行う。比準価格が市場性を反映した実証的な価格であるのに対し、収益価格は投資採算性を反映した価格である。両者は共に尊重されるべき価格であるが、本鑑定評価においては、実証性の高い比準価格をより重視し、収益価格を比較考量のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 店舗、事務所ビルが建つ駅近くの商業地域に位置しており、事業や投資採算性を目的とする法人等が他物件との比較により購入価格が決定されている。このため、収益価格を重視すべきであるが、対象地周辺では街路幅員がやや狭く容積率の未消化等の影響や、飲食店舗の撤退もあり収益価格は比準価格よりもやや低位となった。従って規範性を有する取引事例から試算した比準価格を重視して、収益価格を比較考量とし、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	藤沢駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	59.3 坪 (196 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市鵠沼橘１丁目２番４
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	70 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	20 m
面積	196 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	藤沢駅に近い繁華性のやや劣る商業地域
街路	５．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	330 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)藤沢駅周辺の商業地域は安定的な商圏を有しており、今後も湘南の中核商業地としての地位を維持するものと予測する。新型コロナの影響も薄らぎ、地価は弱含みから上昇に転じた。 (2)藤沢駅南側に位置する普通商業地域である。これまで飲食店等のテナントの撤退が続き地価も下落傾向が続いてきたが今後は上昇に転ずるものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2022年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 1.4 ％
2019年	1坪 138万1,908円 1平米 41万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)商況の回復につれ、主要駅周辺の商業地では地価上昇が明確となった。客離れが目立った飲食店街や、郊外の商業地でも地価は緩やかな上昇に転じた。 (2)市内の人口は増加傾向が続いている。不透明感はあるものの、藤沢駅、辻堂駅、湘南台駅を中心とした市内主要商業地の市況も回復傾向が続いている。
地域要因
(1)「藤沢駅周辺地区再整備構想基本計画」が策定され駅周辺の整備事業が進んでいる。新型コロナの影響は薄れ、飲食店舗ビルの収益性が改善してきた。 (2)南北自由通路拡幅事業は第１期が令和９年度に完了予定である。地価は下落傾向から上昇基調に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼橘１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万2,634 円／平米 80万2,148 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,295 円／平米 154万4,877 円／坪
標準価格 平米 坪	43万2,681 円／平米 143万443 円／坪
査定価格 平米 坪	43万3,000 円／平米 143万1,498 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼橘１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万8,512 円／平米 125万1,361 円／坪
推定価格 平米 坪	39万246 円／平米 129万153 円／坪
標準価格 平米 坪	43万6,029 円／平米 144万1,512 円／坪
査定価格 平米 坪	43万6,000 円／平米 144万1,416 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050917 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼橘１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万5,566 円／平米 114万2,441 円／坪
推定価格 平米 坪	33万3,604 円／平米 110万2,895 円／坪
標準価格 平米 坪	40万966 円／平米 132万5,594 円／坪
査定価格 平米 坪	40万1,000 円／平米 132万5,706 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼橘１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万1,911 円／平米 93万1,998 円／坪
推定価格 平米 坪	60万5,367 円／平米 200万1,343 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,874 円／平米 146万835 円／坪
査定価格 平米 坪	44万2,000 円／平米 146万1,252 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市鵠沼橘１丁目２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万6,002 円／平米 107万7,763 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,874 円／平米 137万1,573 円／坪
標準価格 平米 坪	44万1,355 円／平米 145万9,120 円／坪
査定価格 平米 坪	44万1,000 円／平米 145万7,946 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情