路線価 (2023) 神奈川県藤沢市大庭字持瀬8200-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 藤沢市神奈川県藤沢市大庭字持瀬８２００番１外
価格時点	2023 年
駅名	善行駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 25万7,868 円
1平米当たり	1平米 7万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月08日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億2,400万 円 (5289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	5億2,400万 円 (5289 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万7,294 円／坪 1平米 9万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、藤沢市と県央部に加え、横浜市の南西部に存する内陸の工業地域を包含する圏域である。需要者は、同一需給圏内外の工場、倉庫、物流業者等が中心であるが、近年は自動車関連、路線商業店舗関連の業者等も見られる。流通業務適地への需要は旺盛であるが、製造業適地等への需給関係に目立った変化は無い。土地価格は、規模や立地条件等により格差が大きく、市場における需要の中心的価格帯を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は藤沢市を含む湘南地区を主とし、県央地区の各市に所在する内陸型の工業地域を含む圏域である。需要者は製造事業目的の事業者が中心で、上場企業及びその関連企業や拠点を設けている主として地場の中小企業である。物流施設も見られるが、その規模は小さく、数も多くはない。製造業の景況感は改善傾向にあるも、円安等の外部環境による部分も見受けられるため、土地を含む設備投資等の動向については、慎重な企業が多いと思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工業地は自用目的での取引が支配的であり、賃貸を目的とした利用が少ないことから、収益還元法は適用できなかった。従って、取引事例比較法のみを適用したが、工業地事例数の制約上、取引時点のやや古い事例も含まれている。また、藤沢市内だけでは必要な取引事例を収集することができなかったため、周辺市から収集した事例も採用して比準価格を求めた。この比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 工業地の取引事例が少ないことから、県央地区を主とした製造業の工業地の取引事例を収集して比準価格を求めた。同一需給圏には、物流施設を主とする工業地域も存するが、近隣地域は、主として製造業の集積が見られる工業地域である。製造工場としての賃貸市場は個別性が強く未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。従って、本件においては、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、上記のとおり対象標準地の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	善行駅西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	1599.8 坪 (5289 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、事業所等が混在する工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	藤沢市神奈川県藤沢市大庭字持瀬８２００番１外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	110 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	61 m
奥行き	92 m
面積	5289 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺にマンション等が見られるが、中小規模の工場、倉庫等が混在する熟成した工業地域である。新型コロナの影響は薄れたが、原材料価格の上昇などで景況感に大きな改善は窺われず、地価も小幅な上昇に止まっている。 (2)地域要因に格別の変動はなく、現状通り製造工場を主体とする工業地域として推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 32万2,335円 1平米 9万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県内では流通用地の需要が強いが、工場用地への需要は盛り上がりに欠ける。製造工場が集積する藤沢市工業地域では、地価に大きな上下変動はない。 (2)藤沢市内の製造業の景況感は業種により異なるが、コロナ禍以前に回復したとは言い難く、積極的な投資も少ないため、需給は横這いに推移している。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動は見られず、地価は小幅な上昇で推移している。 (2)中規模の工場等が多く立地している工業地域で、特段の地域要因の変更は見込まれないが、物流用地の需給の影響が若干認められるエリアも存する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について、代替競争関係にある不動産との競争力の程度に格別の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市大庭字持瀬８２００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,533 円／平米 14万614 円／坪
推定価格 平米 坪	6万8,255 円／平米 22万5,651 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,145 円／平米 31万1,243 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,100 円／平米 31万1,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	東
側道幅員1	2 m
側道方位2	北
側道幅員2	4.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市大庭字持瀬８２００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,609 円／平米 40万8,651 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,281 円／平米 36万7,895 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,391 円／平米 34万5,117 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９１５Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	藤沢市
地域	神奈川県藤沢市大庭字持瀬８２００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,566 円／平米 44万8,181 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,298 円／平米 39万4,399 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,444 円／平米 33万5,374 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050911 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県藤沢市大庭字持瀬８２００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万5,699 円／平米 44万8,621 円／坪
推定価格 平米 坪	11万9,510 円／平米 39万5,100 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,069 円／平米 31万7,604 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,100 円／平米 31万7,707 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０９１７Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	綾瀬市
地域	神奈川県藤沢市大庭字持瀬８２００番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,913 円／平米 36万66 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,108 円／平米 30万4,509 円／坪
標準価格 平米 坪	10万117 円／平米 33万987 円／坪
査定価格 平米 坪	10万 円／平米 33万600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情