路線価 (2023) 神奈川県小田原市国府津5-1021-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１
価格時点	2023 年
駅名	国府津駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 23万1,420 円
1平米当たり	1平米 7万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万3,655 円 1平米 8万5,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,560万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 28万3,655 円／坪 1平米 8万5,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町のうち東海道本線沿線の住宅地域である。典型的な需要者は小田原市及び周辺市町に居住、または通勤する自用目的者である。相模湾を見下ろす眺望が良好な高台にあり、一般の住宅地域より需要者は地域的範囲が広い。人口減少が続いている。地価の低下は圧縮傾向にあるが一部を除いて低下が続いている。価格帯は、土地５５坪程度で１４００万～１８００万円、新築戸建で総額３千万円台半ば迄である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ東海道本線国府津駅を最寄駅とする住宅地域と判定した。典型的な需要者は小田原市及び隣接市町における戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーが中心となる。圏内は生活上の利便性がやや劣るエリアであることから需要も相応である。市場での需要の中心となる価格帯は、土地１，５００万円前後、新築住宅で２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 進入経路がやや狭いが高台の良好な環境の住宅地域である。主たる需要者は、自用目的で快適性や利便性と価額を比較して購入の判断をする。周囲に共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格はＪＲ東海道本線国府津駅を最寄駅とする一般住宅地事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅としての利用を目的とする個人のエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	国府津駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１
標準地の範囲
東	70 m
西	100 m
南	100 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	172 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅徒歩圏の高台の熟成した住宅地域である。市中心部からの系統連続性はやや劣るが、良好な住宅地域が形成されている。特段の変動要素はなく、当面は地価水準の低下は継続するものと予想される。 (2)駅徒歩圏内であるが、生活利便性がやや劣る住宅地域である。新型コロナウィルスの影響を脱っしているが、地価水準については依然下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万3,242 円 1平米 8万8,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万3,242円 1平米 8万8,700円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 28万9,275円 1平米 8万7,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅地と商業地は地域によって下げ止りから上昇地点が見られる。工業地の価格が上昇している。この傾向が続くか一過性か様子見の状態である。 (2)コロナ禍により悪化した日本経済は持ち直しの動きが続いており、住宅地市場についてはコロナ禍の悪影響は脱した。
地域要因
(1)駅から徒歩可能な圏域の南傾斜の高台に開発された住宅地域である。市中心部と比較して価格反転の傾向は弱い。 (2)生活利便性がやや劣る地域で、新型コロナの影響は脱したが需要は弱い。特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)南側で幅員４．３ｍの地域の標準的な道路に面している。地盤面がやや高く中規模建物が連坦した地域に立地している。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０５Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,604 円／平米 24万3,335 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,699 円／平米 30万3,157 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,500 円／平米 30万9,111 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	土砂災害特別警戒区域（土砂災警特別区域）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２１３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,722 円／平米 25万6,949 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,204 円／平米 25万8,542 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,253 円／平米 30万1,682 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,100 円／平米 30万7,789 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051211 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万5,714 円／平米 34万9,490 円／坪
推定価格 平米 坪	10万6,142 円／平米 35万905 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,224 円／平米 28万5,057 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,900 円／平米 29万597 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警報区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万4,401 円／平米 24万5,970 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,442 円／平米 25万9,329 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,699 円／平米 24万343 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,200 円／平米 24万5,305 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051214 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市国府津５丁目１０２１番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,058 円／平米 20万1,858 円／坪
推定価格 平米 坪	6万692 円／平米 20万648 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,801 円／平米 30万6,800 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,700 円／平米 31万3,078 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情