路線価 (2023) 神奈川県小田原市小八幡3-69-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９
価格時点	2023 年
駅名	国府津駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円 1平米 10万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,310万 円 (127 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 34万518 円／坪 1平米 10万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田原市の南東部の平坦な海沿いの地域で、ＪＲ東海道線の駅圏の範囲と考えられる。主たる需要者は小田原市内に自己用の住宅を求める一次取得者であり、居住の快適性・利便性を重視する。供給過剰感から地価下落が続いていたが、下落は落着きを見せている。需要の中心は、１２０～１５０㎡程度の整形地で、取得者の予算帯は土地購入で１２００～１８００万円程度、新築住宅の購入で２５００～３０００万円程度が中心価格帯である。 (2) 同一需給圏は当該地域を中心として小田原市その他近隣市町の住宅地域一円である。需要者の中心は圏域内の在住者、勤務者である。国府津駅から徒歩圏外であり、近隣には商業施設もなく、利便性の低い地域である。取引の中心となる価格帯は、新築の戸建物件で２５００万円～３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の購入の事例から求めており、規範性は高い。一方、地域での賃貸住宅の需要は販売需要に比して弱く、賃貸投資に見合った賃料を収受することが困難なため、収益価格は低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産は東海道線国府津駅南西方の一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ国道１号線背後地の住宅地域にあり、需要者の中心は自ら居住することを目的とする個人である。個人は収益性よりも居住の快適性を重視し、近隣土地相場・総額を考慮して意思決定をするものと思われることから、市場参加者の特性に適合した価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	国府津駅南西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	38.4 坪 (127 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９
標準地の範囲
東	90 m
西	20 m
南	50 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.3 m
奥行き	13.7 m
面積	127 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ国府津駅から鴨宮駅にかけての住宅地域で、一部に店舗や福祉施設等が見られる。中層のマンションやアパート等の共同住宅も見られるが、戸建住宅が中心で、今後も現状の地域の特性を維持すると考えられる。 (2)東海道線鴨宮駅を最寄り駅とする戸建住宅が建ち並ぶ地域で、将来もこの状態が維持されるものと想定される。地価は長期にわたって下落してきたが、現在はほぼ下げ止まりの状況にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 34万518円 1平米 10万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)住宅需要の広域的な拡大はなく、県西域郊外の地価は、均衡しつつも弱含みが続いている。 (2)神奈川県西部地域においても、地価はようやく下げ止まりの傾向を強めており、一部地域においては上昇の兆候が見られる。
地域要因
(1)東海道線沿線の住宅地域で、狭隘道路が多いが住環境は比較的良い。今後とも地域の特性の大きな変化は見込まれない。 (2)東海道線国府津駅を最寄り駅とする戸建住宅が建ち並ぶ地域で、特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,012 円／平米 32万722 円／坪
推定価格 平米 坪	9万6,051 円／平米 31万7,545 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,051 円／平米 31万7,545 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,000 円／平米 32万3,988 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	居住誘導区域
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,469 円／平米 40万1,577 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,849 円／平米 39万2,915 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,178 円／平米 36万7,554 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,170 円／平米 48万9,850 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,556 円／平米 48万4,514 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,096 円／平米 45万3,239 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051206 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市小八幡３丁目６９番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,717 円／平米 35万2,806 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,505 円／平米 34万2,188 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,582 円／平米 33万9,136 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情