路線価 (2023) 神奈川県小田原市田島字尾崎740-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市田島字尾崎７４０番２外
価格時点	2023 年
駅名	下曽我駅 から 2200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (580 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2,080万 円 (580 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万8,685 円／坪 1平米 3万5,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田原市及び隣接市町の農家住宅を中心とする市街化調整区域内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者が多く、地縁的選好性等から他地域からの転入者は少ない。農家住宅は開発素地として地元不動産業者を中心とした需要が見込めるが、人口減少傾向、交通利便性、開発規制等から需給は弱含みである。取引自体が少なく、取引の諸事情による乖離も大きいことから、市場で中心となる価格帯の把握は見出せない状態である。 (2) 同一需給圏は県西部の市街化調整区域の農家住宅地域である。当該地域は典型的な農家住宅地域であり、取引は地縁的関係者にほぼ限定されるため市場に供給される状況は殆ど見られない。地縁的関係者の間で取引があったとしても、画地規模や価格は様々であり、中心的価格帯は見い出せない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地が存する近隣地域は御殿場線沿線の交通利便性の劣る市街化調整区域内の農家住宅地域であり、アパート等の賃貸需要や供給が乏しく賃貸市場が未成熟な状況にあるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は市街化調整区域内の開発分譲地等が周辺地域に散見され一定の取引があるので比準可能であり規範性は高い。従って信頼性のある取引事例より求めた比準価格を中心に検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 下曽我駅及び国府津駅を最寄りとする市街化調整区域内の農家住宅であり、アパートも殆ど見られない地域であり、自己利用目的が大半である。賃貸市場が未成熟なため、本件評価に当たっては、収益価格は適用せず、比準価格を重視し、付近の標準地価格を比較考量し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	下曽我駅南東方
距離	2200 m
土地の状態
土地面積	175.4 坪 (580 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模農家住宅が建ち並ぶ農家住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市田島字尾崎７４０番２外
標準地の範囲
東	30 m
西	60 m
南	90 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	30 m
面積	580 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は御殿場線沿線の市街化調整区域内の農家住宅地域であり、交通接近条件、公法規制等から大きな変動要因はなく、今後ともその性格を維持するものと予測する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅が多く見られる利便性に劣る住宅地であり、特別な変動要因が無いため今後も現状を維持するものと予測する。地価は人口減少及び高齢化により弱含み状態で推移していくものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万8,685 円 1平米 3万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万8,685円 1平米 3万5,900円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 12万8円 1平米 3万6,300円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)県西の中心都市で人口減少、高齢化の進展等構造的な問題はあるものの、利便性、住環境等によっては地域間で変動状況が異なる傾向が見られる。 (2)少子高齢化は進んでおり、利便性に劣る調整区域内の宅地需要には依然として弱いものがある。新型コロナによる影響はほぼ無くなっている。
地域要因
(1)御殿場線沿線の市街化調整区域内の住宅地域で、交通利便性、地縁的選考性等から需要は弱く、地価は依然下落傾向である。 (2)市街化調整区域内の利便性に劣る農家住宅地域で、地価は人口減少に伴い下落傾向にある。地域要因に特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市田島字尾崎７４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,743 円／平米 14万1,308 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,316 円／平米 13万9,897 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,710 円／平米 11万8,057 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,700 円／平米 11万8,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市田島字尾崎７４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万4,014 円／平米 11万2,450 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,114 円／平米 10万9,475 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,239 円／平米 8万6,746 円／坪
査定価格 平米 坪	2万6,200 円／平米 8万6,617 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051203 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市田島字尾崎７４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	5万7,240 円／平米 18万9,235 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,837 円／平米 18万4,597 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,863 円／平米 14万5,011 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,900 円／平米 14万5,133 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市田島字尾崎７４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万2,934 円／平米 14万1,940 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,077 円／平米 17万5,473 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,839 円／平米 14万1,626 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,800 円／平米 14万1,497 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	南足柄市
地域	神奈川県小田原市田島字尾崎７４０番２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万8,115 円／平米 12万6,008 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,672 円／平米 12万1,238 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,024 円／平米 11万9,095 円／坪
査定価格 平米 坪	3万6,000 円／平米 11万9,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情