路線価 (2023) 神奈川県小田原市城山3-717-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市城山３丁目７１７番１０
価格時点	2023 年
駅名	小田原駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	4,280万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,280万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万4,916 円／坪 1平米 18万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田原市域の西部、小田原駅を中心としたＪＲ東海道本線乃至私鉄線の鉄道駅勢圏下の住宅地の存する圏域。圏域内は、鉄道駅との利便性に恵まれた地域が多く、隣接市町域乃至横浜、東京方面等からの需要も少しは期待できるが、需要者の中心は同一需給圏乃至隣接需給圏の居住者等で、３０～４０歳前後の一次取得者が中心となっている。市場に供給される住宅は、３０～４０坪前後の新築戸建で総額３０００～３８００万円程度が中心となっている。 (2) 同一需給圏は小田原市及び周辺市町のなかのブランドのある住宅地域である。典型的な需要者は、小田原市及び周辺市町並びに東京、横浜市に居住または通勤する自用目的の買い替えの者である。従前から名声のある住宅地域で、津波の恐れが少ないことから一定の層に堅調な需要がある。価格帯は、土地７０坪程度で３，９００万～４，７００万円、新築戸建で６千万円台半ば程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 小田原市を代表する旧来からの住宅地で、駅に近く位置し、地域内は一般住宅を主体に共同住宅等も立地する現況にある。地域内は、その恵まれた地域的特性から戸建住宅が主体で、その賃料水準等から収益性に対する期待性は低く、共同住宅等の収益目的の土地利用は少ない。よって、より高い信頼性を有すると判断される比準価格を中心に検討を行ない、収益価格は考慮する段階に止め、更に代表標準地との価格の均衡にも留意し、鑑定評価額を表記の如く決定した。 (2) 坂道を上るが、ブランド力の住宅地域である。需要者は、自用目的で快適性や利便性を比較して購入の判断をする傾向にある。周囲に共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小田原駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市城山３丁目７１７番１０
標準地の範囲
東	0 m
西	60 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	16.5 m
奥行き	15 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)品等に恵まれた小田原駅に近い旧来からの住宅地域で、一般住宅、共同住宅等が立地する土地利用を維持している。その地域的特性等から、現況の土地利用を維持して行くと予測され、地価は横這い乃至強含み傾向にある。 (2)小田原駅から徒歩圏の高台の閑静な住宅地域である。駅から坂道であるものの高名な住宅地域であり、今後も良好な居住環境を維持していくものと想定される。地価は上昇の傾向が見られる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万1,364 円 1平米 19万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万1,364円 1平米 19万4,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2019年	1坪 60万8,304円 1平米 18万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内の住宅地は、中心市街地等では相応の需要も見られるものの、郊外部では需要もやや弱く、住宅地の地価は横這い乃至弱含み傾向で推移している。 (2)住宅地と商業地は地域によって下げ止りから上昇地点が見られる。工業地の価格が上昇している。この傾向が続くか一過性か様子見の状態である。
地域要因
(1)安定的な地域的特性を維持する市内を代表する住宅地で、変化の兆しは見られない。地価は、相応の需要も見られ、強含み乃至上昇傾向で推移してる。 (2)中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の代表的な著名な住宅地域である。価格反転が見られ、その傾向は継続するとものと予想される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市城山３丁目７１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万2,867 円／平米 67万678 円／坪
推定価格 平米 坪	19万8,889 円／平米 65万7,527 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,889 円／平米 65万7,527 円／坪
査定価格 平米 坪	20万3,000 円／平米 67万1,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051209 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市城山３丁目７１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万8,621 円／平米 65万6,641 円／坪
推定価格 平米 坪	18万3,568 円／平米 60万6,876 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,173 円／平米 65万1,854 円／坪
査定価格 平米 坪	20万1,000 円／平米 66万4,506 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	5.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市城山３丁目７１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,084 円／平米 45万6,506 円／坪
推定価格 平米 坪	16万7,781 円／平米 55万4,684 円／坪
標準価格 平米 坪	18万216 円／平米 59万5,794 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅地造成規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市城山３丁目７１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,658 円／平米 65万3,457 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,658 円／平米 65万3,457 円／坪
標準価格 平米 坪	19万7,856 円／平米 65万4,112 円／坪
査定価格 平米 坪	20万2,000 円／平米 66万7,812 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051214 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市城山３丁目７１７番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,484 円／平米 52万3,948 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,796 円／平米 60万4,324 円／坪
標準価格 平米 坪	19万4,464 円／平米 64万2,898 円／坪
査定価格 平米 坪	19万8,000 円／平米 65万4,588 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情