路線価 (2023) 神奈川県小田原市栄町2-555-19外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外
価格時点	2023 年
駅名	小田原駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 198万3,600 円
1平米当たり	1平米 60万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	9,960万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 238万6,932 円 1平米 72万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	9,960万 円 (138 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 238万6,932 円／坪 1平米 72万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内とその周辺市における主要駅の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人を主体として利便性や用途の多様性の高いエリアでは大手企業、デベロッパー等の外部需要も考えられる。小田原駅前の中心商業地域に位置し、新型コロナによる商業地への影響は落ち着きを見せ、客足も戻りつつある。駅周辺は発展的期待感や希少性を有するが、駅外縁部においては、旧来型商業地の衰退、住宅地移行等の二極化の様相も見られる。 (2) 代替競争不動産は近傍に乏しく、同一需給圏は小田原駅前のみならず、県西地域及びその周辺も含んだ広域的圏域における駅前・駅周辺商業地域と判定した。典型的な需要者は事業を営む地元企業で、その他に全国展開する東京資本の企業も挙げられる。圏内においては鉄道駅前商業エリア特有の強い繁華性が認められ、更に新型コロナによる商況悪化からの回復が見られ需要は底堅い。一等地における物件の希少性故に市場での中心となる価格帯は見出しにくい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は中層店舗ビル等が見られる小田原駅前の商業地域であり、旧来からの観光客向け土産店舗や近隣住民向けの物販飲食店舗が多く、周辺地域の商業用不動産の需給関係は自己所有や利用を目的とした資産保有取引が中心であり、収益性を目的とした投資需要は少ないため、地域の市場性を反映し、実証的で規範性を有する比準価格を標準に、投資採算性の観点から求めた収益価格を考量し、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は小田原市における中心的な駅前商業地域である。中心的な需要者は自用目的の地元企業等であり周辺には賃貸物件も存するが、現下のところ純粋に不動産の収益性に着目して取引が行われることは相対的に少なく、元本価格に見合った賃料水準が形成されていると迄は言えない。従って本件においては比準価格を重視し、賃貸用不動産の建築を想定する収益価格を比較考量し、分科会での広域的検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小田原駅東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	41.7 坪 (138 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中層の小売店舗が建ち並ぶ駅前の繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	23 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外
標準地の範囲
東	30 m
西	10 m
南	0 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	5.5 m
奥行き	23 m
面積	138 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場付置義務
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、小田原駅前の商業地域であり、新型コロナによる商業地の低迷等も、新しい生活様式の浸透、各種政策効果等により客足は戻りつつあり、今後も実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。 (2)小田原駅前、中央通り沿いの中心的商業地域である。当地域の特性に特段の変動ないが、新型コロナがもたらす観光不況は回復しつつあり、今後は地価水準も上昇傾向で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 244万9,746 円 1平米 74万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 245万9,664 円 1平米 74万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 244万9,746円 1平米 74万1,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 245万9,664円 1平米 74万4,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 233万7,342円 1平米 70万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済の状況は回復局面を向かえているものの、県西地域は利便性を有するエリアを除き、人口減少・高齢化等の社会構造的な問題を抱えている。 (2)日本経済は持ち直しの動きが続いている。商況については回復途上だが、良好な資金調達環境が継続し商業用不動産の市況は良好。
地域要因
(1)新型コロナによる影響も縮小し、各種政策効果による観光需要の改善、駅周辺開発の効果等、将来的な期待性を含め、回復局面を向かえている。 (2)小田原駅商業エリアの中心的地域。ここにきて観光業の回復が見られ不動産市況も上向きである。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地であるので個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051211 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	80万9,323 円／平米 267万5,622 円／坪
推定価格 平米 坪	76万2,428 円／平米 252万587 円／坪
標準価格 平米 坪	82万8,726 円／平米 273万9,768 円／坪
査定価格 平米 坪	82万9,000 円／平米 274万674 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	336 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	4.6 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０１Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万650 円／平米 142万3,729 円／坪
推定価格 平米 坪	43万9,263 円／平米 145万2,203 円／坪
標準価格 平米 坪	66万8,589 円／平米 221万355 円／坪
査定価格 平米 坪	66万9,000 円／平米 221万1,714 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	76万9,132 円／平米 254万2,750 円／坪
推定価格 平米 坪	78万4,515 円／平米 259万3,607 円／坪
標準価格 平米 坪	77万7,517 円／平米 257万471 円／坪
査定価格 平米 坪	77万8,000 円／平米 257万2,068 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	75万9,097 円／平米 250万9,575 円／坪
推定価格 平米 坪	77万4,279 円／平米 255万9,766 円／坪
標準価格 平米 坪	77万5,831 円／平米 256万4,897 円／坪
査定価格 平米 坪	77万6,000 円／平米 256万5,456 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	480 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	茅ヶ崎市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５５５番１９外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	54万8,865 円／平米 181万4,548 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,686 円／平米 199万2,480 円／坪
標準価格 平米 坪	65万3,672 円／平米 216万1,040 円／坪
査定価格 平米 坪	65万4,000 円／平米 216万2,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情