路線価 (2023) 神奈川県小田原市中里字反町287-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市中里字反町２８７番３
価格時点	2023 年
駅名	鴨宮駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億9,900万 円 (1266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億9,900万 円 (1266 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田原市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。主たる需要者は地元の中小事業者であるが、画地規模によっては大手チェーン店等も需要者と捉えうる。背後人口は減少傾向にあるが、当該地域は市内有数の集客力を有している。新型コロナの影響で店舗需要は減少したが、現在は横這い状態である。取引の中心価格帯は、取引も少なく、用途、規模等により様々なため見出すことは困難である。 (2) 同一需給圏は概ね小田原市及びその周辺の幹線道路沿いの路線商業地域と判定した。主な需要者は小田原市内及びその周辺の中小企業や個人事業者の他、チェーン展開する法人事業者等である。巡礼街道や大型商業施設から近く小田原市内でも小田原駅周辺に次いで繁華性は高く、店舗用地の需要は底堅い。供給が少ないため取引件数も少なく、取引の中心となる価格水準を把握することは困難である。地価は概ね横這いで推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 現実の取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映した合理的かつ実証的な価格であり、標準地と類似性の高い路線商業地の事例と比準した比準価格は規範性が高い。一方で、小田原市内では自己使用の店舗利用が中心で、収益価格による取引は理論的で有用性は高いが想定要素が多く流動的側面は否定できない。以上より、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、更に代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は広幅員街路に面する路線商業地の複数の事例を採用して試算され信頼性は高い。近隣地域は巡礼街道に近い準幹線道路沿いに低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、収益性を反映して求められた収益価格の信頼性は高い。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、商業地としての収益性を反映して求められた収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鴨宮駅北東方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	382.9 坪 (1266 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	準幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市中里字反町２８７番３
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	100 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	19.9 m
奥行き	63.7 m
面積	1266 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)郊外の幹線道路沿いに店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、付近には大型商業施設が所在するため需要は底堅い。新型コロナの影響は収まり店舗需要は安定しており、地価は横這いで推移していくものと思われる。 (2)準幹線道路沿いに店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。巡礼街道周辺は市内でも繁華性が高く需要は底堅い。地価は概ね横ばいで推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 54万2,184 円 1平米 16万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 54万2,184円 1平米 16万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナの影響はほぼ終息し、商業地域の客足は戻りつつある。地価もようやく下げ止まりつつある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。市内の不動産市況は弱含みであるが、下落率は縮小しており、市中心部では横ばいから上昇に転じている。
地域要因
(1)小田原市内では有数の路線商業地域であり、需要には根強いものがある。地域要因に特に変動は認められない。 (2)巡礼街道近くの準幹線道路沿いの路線商業地域である。繁華性は高く地価は概ね横ばいである。格別の地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051203 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市中里字反町２８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万215 円／平米 43万491 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,043 円／平米 41万6,698 円／坪
標準価格 平米 坪	16万5,846 円／平米 54万8,287 円／坪
査定価格 平米 坪	16万6,000 円／平米 54万8,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051206 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市中里字反町２８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,904 円／平米 13万1,923 円／坪
推定価格 平米 坪	9万8,377 円／平米 32万5,234 円／坪
標準価格 平米 坪	14万3,407 円／平米 47万4,104 円／坪
査定価格 平米 坪	14万3,000 円／平米 47万2,758 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	1.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０３Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市中里字反町２８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,135 円／平米 32万1,128 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,646 円／平米 30万9,594 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,262 円／平米 52万6,520 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市中里字反町２８７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,742 円／平米 50万4,965 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,062 円／平米 49万9,411 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,254 円／平米 51万3,270 円／坪
査定価格 平米 坪	15万5,000 円／平米 51万2,430 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情