路線価 (2023) 神奈川県小田原市栄町2-59-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６
価格時点	2023 年
駅名	小田原駅 から 340m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,680万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万7,126 円 1平米 47万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,680万 円 (163 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 155万7,126 円／坪 1平米 47万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県西・湘南・県央の主要駅前及び周辺の商業地域である。需要者は地元自営業者、県内外に支店を有する企業、投資家等を主体とし、全国展開する飲食チェーン店、コンビニ、マンションの立地も見られ、最近では駅前ミナカも開業している。経営者の高齢化等により商店街の空洞化が見られるが、近隣地域は小田原駅前から回遊性のある商店街であり需要は堅調で希少性がある。ただ取引自体が少ないため需要の中心となる価格帯を見出し難い状態である。 (2) 同一需給圏は小田原駅のほか県西の主要駅周辺の商業地域。需要者は地元の中小企業者のほか、大手企業の出店需要や、不動産投資家の需要もみられ、規模によりマンション敷地としての需要もみられる。背後人口の減少や、商業中心の郊外への移行から、旧来の商店街等は繁華性低下傾向が強いが、駅至近の商業地では観光客需要のほかマンション敷地需要も存し、需要は堅調とみられる。取引件数は多くなく、取引の中心となる価格を見出しにくい状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小田原駅周辺の繁華性の高い商業地域で賃貸ビルも見られるが、１階路面店舗については需要は堅調であるが、上層階になるに伴い需要は低く流動的な要素が強いことから収益価格の相対的規範性は若干劣り、賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の成熟の程度はやや低い。従って自用目的での取引が主で市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は小田原駅付近で中小規模店舗が建ち並ぶ比較的繁華性の高い商業地域であり、規模により相応の出店需要は存するが、市場の熟成度から自用目的の取引が中心であり、収益価格は比準価格に比してやや説得力が劣ると判断した。比準価格は、市内商業地で繁華性や規模等の類似する事例を中心に選択して試算され、規範性は高いと判断した。以上から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小田原駅南東方
距離	340 m
土地の状態
土地面積	49.3 坪 (163 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華な商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	336 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	100 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	17 m
面積	163 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	336 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小田原駅に近い繁華性の高い商店街として熟成している。コロナ禍もあり飲食店舗等への客足減少の影響はあったが、ミナカ小田原の開業効果等により駅前商業地域への客足シフトがより強まると予測する。 (2)小田原駅に近い商店街であり、地元住民が日常的に利用する商業施設を中心とし繁華性は高い。コロナ禍の影響も落ち着きつつあり、マンション等の建築計画等からも需要は堅調とみられる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 160万104 円 1平米 48万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 161万22円 1平米 48万7,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 153万678円 1平米 46万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 160万104円 1平米 48万4,000円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 153万678円 1平米 46万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小田原駅前周辺商業地はミナカ開業効果による客足、需要回復がみられるが、外延部の商業地、路線商業地は新規投資需要は少なくやや弱含みである。 (2)コロナ禍による観光客減少等の影響は落ち着きつつあり、駅周辺部を中心に、市内商業地の需要は回復傾向にあるとみられる。
地域要因
(1)小田原駅周辺の繁華な商業地域で、ミナカ開業効果による客足増、賃貸ビル需要の堅調、ビル用地の新規投資もみられ、地価は上昇傾向である。 (2)小田原駅に近く繁華性の高い商業地域、コロナ禍での観光客数減少等の影響は落ち着きつつある。マンション建設計画が進行中。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051201 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万4,046 円／平米 77万3,756 円／坪
推定価格 平米 坪	24万9,337 円／平米 82万4,308 円／坪
標準価格 平米 坪	36万5,061 円／平米 120万6,892 円／坪
査定価格 平米 坪	36万5,000 円／平米 120万6,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万9,401 円／平米 98万9,820 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,759 円／平米 98万1,085 円／坪
標準価格 平米 坪	42万5,156 円／平米 140万5,566 円／坪
査定価格 平米 坪	42万5,000 円／平米 140万5,050 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万650 円／平米 142万3,729 円／坪
推定価格 平米 坪	43万8,402 円／平米 144万9,357 円／坪
標準価格 平米 坪	53万8,577 円／平米 178万536 円／坪
査定価格 平米 坪	53万9,000 円／平米 178万1,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万1,704 円／平米 139万4,153 円／坪
推定価格 平米 坪	43万138 円／平米 142万2,036 円／坪
標準価格 平米 坪	49万5,551 円／平米 163万8,292 円／坪
査定価格 平米 坪	49万6,000 円／平米 163万9,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051003 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県小田原市栄町２丁目５９番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,988 円／平米 174万2,222 円／坪
推定価格 平米 坪	54万8,068 円／平米 181万1,913 円／坪
標準価格 平米 坪	63万2,873 円／平米 209万2,278 円／坪
査定価格 平米 坪	63万3,000 円／平米 209万2,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情