路線価 (2023) 神奈川県小田原市栢山字大丸2685-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５
価格時点	2023 年
駅名	栢山駅 から 70m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円 1平米 13万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,280万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 45万6,228 円／坪 1平米 13万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内とその周辺市町の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人を主体として利便性や用途の多様性の高いエリアでは大手企業、デベロッパー等の外部需要も考えられる。主に小規模店舗が多く、駅に近接した地域であり、周辺地域において大規模開発等の目立った動きも少なく、顧客は周辺地域に立地する郊外型商業施設へ流出する影響もあり、積極的な投資需要も少なく、実需を中心に需給動向は弱含み傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は、小田原市及び周辺市町の鉄道駅に近い近隣商業地域・商住混在の商業地域である。需要者の中心は小規模店舗等の出店目的の地元企業及び個人事業主であるが、大型店舗に比べ集客力に劣る規模の小さい画地は、一般に競争力が弱く新規出店は少ない。需要は弱く住宅地への転用も増加する傾向にある。取引件数は少なく需要者の規模や業態により取引価格や規模等も様々であるが、取引単価は㎡当たり９～１５万円が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺地域は栢山駅に近接する近隣商業地域であり、現状は近隣住民向けの生活利便的な商業地としての機能を維持している程度で、主に自己所有を目的とした資産保有取引が中心である。本件では、広域的な類似事例から試算した実証的で規範性を有する比準価格を標準に、投資採算性、収益性を反映した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。この価格は代表標準地の価格と対比させても妥当なものと判断する。 (2) 駅至近の商業地域であるが、繁華性が乏しい。このような地域にあって想定される需要者は自己使用目的、あるいは低廉の賃料で賃借する事業者であるため、不動産が投資目的で売買されることは限られる。取引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は、低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	栢山駅東方
距離	70 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗等を主体とした駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、近隣住民向け店舗を中心とした近隣商業地域であり、発展的な要素や有効需要は少なく、繁華性も低いため、地価動向は弱含み感を残しつつ、今後も実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。 (2)小規模店舗のほかに住宅が見られる栢山駅に近い商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。駅至近で希少性を有するが集客力の上昇を見込めず、背後の住宅地域と同様に地価は弱含みで推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)社会経済の状況は回復局面を向かえているものの、県西地域は利便性を有するエリアを除き、人口減少・高齢化等の社会構造的な問題を抱えている。 (2)人口減少と新型コロナの影響等から地価は弱含みであった。住宅地域と同様に価格下落の圧縮地域と商況の期待性から反転傾向の商業地域が見られる。
地域要因
(1)栢山駅周辺の近隣商業地域であり、発展性の低い旧来からの商業地への需要は少なく、需給動向は軟調である。 (2)栢山駅至近の商業地である。周囲に日用品店、飲食店等があるが繁華性は乏しく現状を維持すると判断される。地価は弱含みの傾向にある。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地であるので個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万864 円／平米 49万8,756 円／坪
推定価格 平米 坪	15万110 円／平米 49万6,264 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,475 円／平米 47万7,634 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051203 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万215 円／平米 43万491 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,279 円／平米 42万784 円／坪
標準価格 平米 坪	14万1,736 円／平米 46万8,579 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	中郡二宮町
地域	神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万5,617 円／平米 38万2,230 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,094 円／平米 40万337 円／坪
標準価格 平米 坪	14万8,400 円／平米 49万610 円／坪
査定価格 平米 坪	14万8,000 円／平米 48万9,288 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051201 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	足柄上郡松田町
地域	神奈川県小田原市栢山字大丸２６８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,275 円／平米 35万1,345 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,654 円／平米 41万2,106 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,470 円／平米 44万4,558 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情