路線価 (2023) 神奈川県小田原市鴨宮字前耕地262-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外
価格時点	2023 年
駅名	鴨宮駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,760万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円 1平米 18万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,760万 円 (208 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 59万8,386 円／坪 1平米 18万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田原市の中心商業地域を除く周辺部の路線商業地域及び近隣商業地域である。需要者の中心は地元企業、自営業者を主体としているが、家電量販店、飲食チェーン店、コンビニ、マンション等の立地も見受けられる。経営者の高齢化等により、川西地区の空洞化が進む一方、川東地区はショッピングセンターの進出により商業集積が進み、商圏の２極化が進んでいる。取引自体が少ないため中心となる価格帯を見出せない状態である。 (2) 同一需給圏は市内及び近隣市町の商業地域一円である。需要者の中心は地縁性を有する個人乃至法人を主として利便性や用途の多様性の高いエリアは大手チェーン、デベロッパー等の外部需要も考えられる。主に沿道サービス施設が建ち並ぶ路線商業地域であり、周辺地域における店舗の入れ替えはあるが、空店舗や空地は少ない。比較的安定的な土地利用が行われており、新型コロナ感染拡大による営業収益や客足への影響も落ち着き、需給動向は堅調である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は巡礼街道沿いの小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、市内中心部から離れた郊外のため賃貸ビル等の収益物件はあまり見られず自用の店舗が多く、需要者は自用目的の事業者、販売目的の不動産業者等が中心となる。従って賃貸目的の事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低いので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 周辺地域は巡礼街道沿いに物販店舗、飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であり、既存の収益物件は存するものの、積極的な投資需要は少なく、投資採算性よりも自己所有や利用を目的とした資産保有取引が中心となっている。本件では、広域的な地域の類似事例から試算した実証的で規範性を有する比準価格を標準に、収益性、投資採算性を反映した収益価格を比較考量し、単価と総額との関連も留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	鴨宮駅北西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	62.9 坪 (208 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外
標準地の範囲
東	60 m
西	60 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	26 m
面積	208 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は巡礼街道沿いに中小規模の店舗、家電量販店等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しており、自動車通行量が多く、店舗等の連たん性もあり、今後もその性格を維持するものと予測する。 (2)当該地域は、低層店舗等を主体とした路線商業地域であり、発展的な変動要因も少ないが、巡礼街道沿いの既存店舗との競合関係を保ちながら今後の地価動向は実需を中心とした需給関係で推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 61万4,916 円 1平米 18万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 61万4,916円 1平米 18万6,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)小田原駅前周辺商業地はミナカ開業効果による客足、需要回復がみられるが、外延部の商業地、路線商業地は新規投資需要は少なくやや弱含みである。 (2)社会経済の状況は回復局面を向かえているものの、県西地域は利便性を有するエリアを除き、人口減少・高齢化等の社会構造的な問題を抱えている。
地域要因
(1)巡礼街道沿いの路線商業地域として熟成しており、店舗の改廃等もみられるが地域要因に格別の変動要因はない。 (2)巡礼街道沿いの路線商業地域であり、地域要因の変動は少なく、郊外型商業施設との共存関係を保ちつつ、実需を中心とした需給関係で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的画地であるので個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０７Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,687 円／平米 57万7,515 円／坪
推定価格 平米 坪	16万6,960 円／平米 55万1,970 円／坪
標準価格 平米 坪	19万811 円／平米 63万821 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	11.4 m
側道方位2	南西
側道幅員2	5.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万2,742 円／平米 50万4,965 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,367 円／平米 50万419 円／坪
標準価格 平米 坪	15万9,502 円／平米 52万7,314 円／坪
査定価格 平米 坪	16万 円／平米 52万8,960 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	17.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051202 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万4,778 円／平米 34万6,396 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,036 円／平米 46万9,571 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,699 円／平米 52万4,659 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２０６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,023 円／平米 41万9,938 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,536 円／平米 40万8,410 円／坪
標準価格 平米 坪	17万1,578 円／平米 56万7,237 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051203 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市鴨宮字前耕地２６２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万215 円／平米 43万491 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,406 円／平米 42万1,204 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,009 円／平米 64万8,006 円／坪
査定価格 平米 坪	19万6,000 円／平米 64万7,976 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情