路線価 (2023) 神奈川県小田原市東町1-304-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 小田原市神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外
価格時点	2023 年
駅名	小田原駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 30万4,152 円
1平米当たり	1平米 9万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円 1平米 11万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,870万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 37万6,884 円／坪 1平米 11万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田原市内及び隣接市町の路線商業地域および近隣商業地域。主たる需要者は地元の中小企業者であり、繁華性の低さから大手企業等の出店等は見込みにくい。市内の背後人口は近年減少傾向が続いており、近隣住民を主たる顧客とする店舗等の需要は弱含みの状態が継続している。取引件数は多くなく、取引の中心となる価格を見出しにくいが、５０坪程度の土地で、総額２０００万円程度が中心とみられる。 (2) 同一需給圏は、小田原市及び隣接市町内の路線商業地域及び近隣商業地域やその周辺の商住混在地域。主たる需要者は地元個人事業主・中小企業及び地元富裕層・不動産業者等である。最寄駅からやや距離があることに加え、店舗等の連坦性に劣っていることから商圏は比較的狭い。小規模画地が殆どで圏外からの資本流入も期待し難く、地価は緩やかな下落傾向が続く。中心価格帯は、商況及び取引当事者の属性等よって異なるが、総額で１５百万円～３０百万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模店舗、店舗兼住宅を中心とする路線商業地域であるが、一般住宅も多く混在し繁華性は低く、自己使用目的の取引が中心で収益目的の取引は少なく、収益価格は比準価格に比して説得力が劣ると判断した。比準価格は、市内商業地事例から規模や繁華性等の類似性に留意し選択して試算され、規範性は高いと判断した。以上から比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格が収益価格よりやや高位に試算された。比準価格は、同一需給圏内の取引事例を適切に補・修正し得たことから、市場性が反映されている。収益価格の試算に当たっては、最有効使用の建物等を適切に想定したが、近隣地域の商況・画地規模等を考慮すると投資目的よりも自用目的の需要が中心であり、相対的な信頼性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	小田原駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	津波災害警戒区域
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	小田原市神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外
標準地の範囲
東	140 m
西	140 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	8.4 m
奥行き	21 m
面積	164 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１３ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	津波災害警戒区域
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模の低層店舗のほか、一般住宅も混在する路線商業地域であり、特段の変動要因はみられず、今後も現在の状態が継続すると予測される。繁華性は低く新規出店も乏しく、地価は下落傾向が続くとみられる。 (2)国道沿いの店舗等の連坦性に劣る商業地域であり、住宅系への用途転換が進む可能性があるものの、当面は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 38万6,802 円 1平米 11万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 38万6,802円 1平米 11万7,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2022年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万3,332円 1平米 12万2,000円
前年から次年への変動率 -0.9 ％
2019年	1坪 38万190円 1平米 11万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による観光客減少等の影響は落ち着きつつあり、駅周辺部を中心に、市内商業地の需要は回復傾向にあるとみられる。 (2)市内人口は減少傾向。コロナ禍の影響は和らぎつつあるが、利便性・商況如何による地域間の格差は拡大傾向にあり、不動産市場に濃淡が認められる。
地域要因
(1)国道１号沿いの路線商業地域、店舗兼住宅のほか一般住宅も混在し繁華性は低い。津波災害警戒区域指定あり。その他地域要因に特段の変動はない。 (2)国道１号沿いの車両通行量が多い旧来型の街道沿いの商業地で格別の変動はない。津波災害警戒区域の指定も有り市内商業地の中でも商圏は限定的。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,023 円／平米 41万9,938 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,540 円／平米 40万5,117 円／坪
標準価格 平米 坪	12万137 円／平米 39万7,173 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０３Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万7,135 円／平米 32万1,128 円／坪
推定価格 平米 坪	9万3,268 円／平米 30万8,344 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,433 円／平米 32万8,725 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,400 円／平米 32万8,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２１４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,717 円／平米 33万9,582 円／坪
推定価格 平米 坪	10万1,690 円／平米 33万6,187 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,227 円／平米 36万1,104 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051211 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	小田原市
地域	神奈川県小田原市東町１丁目３０４番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,546 円／平米 39万5,219 円／坪
推定価格 平米 坪	11万8,829 円／平米 39万2,849 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,192 円／平米 35万1,071 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情