路線価 (2023) 北海道札幌市北区北7条西4-1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市北区北海道札幌市北区北７条西４丁目１番２外
価格時点	2023 年
駅名	札幌駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 628万1,400 円
1平米当たり	1平米 190万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (819 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 892万6,200 円 1平米 270万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (819 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 892万6,200 円／坪 1平米 270万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に北区及び隣接中央区の都心部の商業地域内の圏域。需要者は大手不動産会社、不動産投資法人、大手上場会社等が中心。ＪＲ札幌駅北口広場に面する立地環境に加え、ＪＲ札幌駅周辺での再開発事業、新幹線事業の進捗等に伴う発展期待等から、今後も幅広い需要が期待出来るものの、物価上昇等による地価への悪影響が懸念される。取引の中心価格帯は画地条件、利用目的等の違いなどからまちまちであり把握しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は札幌駅、大通駅等を中心とする商業地域。需要者は不動産投資法人等が中心である。札幌駅北口に近接するオフィスを中心とする商業地域であり、全国的にも低い空室率でオフィス需要は堅調である。さらに周辺では再開発・新幹線事業の進捗等による期待感もあり地価水準は上昇傾向である。但し、資材価格の高騰等の不安材料もあり、先行き不透明感は否めない。取引される価格帯や規模が一様ではないため需要の中心となる価格帯は見いだせない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市場性を反映した説得力を有する価格と判断する。また、収益価格は収益性を反映した価格であるが、想定的要素を含むこと及び建築費の上昇等により、比準価格に比べ若干低位に求められたものと判断する。本件においては、市場性を反映した説得力を有する比準価格を中心に、収益性を重視するであろう、主たる需要者の観点から収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 札幌駅北口の高度商業地域であり、需要者は収益性を重視する機関投資家等である。収益価格は不動産の収益性に着目した理論的な価格であり説得力を有するが、建築・利回り等の想定如何で変動することが多いため限界があることは否めない。比準価格は現実の取引事例に基づいて求めており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、試算価格の調整にあたっては、比準価格をやや重視し、収益価格も十分関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	札幌駅北方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	247.7 坪 (819 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	9F
地下階数	B1
周辺の利用状況	高層の事務所ビル、ホテル等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市北区北海道札幌市北区北７条西４丁目１番２外
標準地の範囲
東	20 m
西	20 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	30 m
面積	750 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項なし。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	700 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	700 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ札幌駅周辺での再開発事業、新幹線事業の進捗等により、北口地区の更なる発展等が期待される状況であるが、コロナ禍の動向に加え、物価上昇、為替相場、金利動向等の影響による周辺地価への悪影響は懸念される。 (2)札幌駅北口の商業地域である。周辺は再開発事業及び北海道新幹線の進捗等により、更なる発展が期待される。地価水準は上昇傾向続くものと予測されるが、資材価格の高騰等の不安材料もあり先行き不透明感は否めない。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 905万8,440 円 1平米 274万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 925万6,800 円 1平米 280万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 905万8,440円 1平米 274万円
前年から次年への変動率 8 ％
2022年	1坪 826万5,000円 1平米 250万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 925万6,800円 1平米 280万円
前年から次年への変動率 8 ％
2019年	1坪 826万5,000円 1平米 250万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物価上昇、為替相場等の影響は懸念されるものの、低金利を背景とした不動産需要の高まり等もあり、市内の不動産市況は概ね堅調に推移。 (2)ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰等による不安材料があるため、引き続き注視する必要がある。
地域要因
(1)ＪＲ札幌駅周辺での再開発事業、新幹線事業の進捗等により、北口地区及びその周辺地区の商業地域としての更なる熟成及び発展が期待される。 (2)札幌駅北口広場に面する高度商業地域である。周辺では「札幌北口北８西１地区第一種市街地再開発事業」が進行中である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1221101101 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市北区北７条西４丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	162万4,393 円／平米 537万243 円／坪
推定価格 平米 坪	157万8,849 円／平米 521万9,675 円／坪
標準価格 平米 坪	193万2,496 円／平米 638万8,832 円／坪
査定価格 平米 坪	203万 円／平米 671万1,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	10.9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市北区北７条西４丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	215万5,740 円／平米 712万6,876 円／坪
推定価格 平米 坪	210万41 円／平米 694万2,736 円／坪
標準価格 平米 坪	212万1,254 円／平米 701万2,866 円／坪
査定価格 平米 坪	223万 円／平米 737万2,380 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	27.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	25.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231771101 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市中央区
地域	北海道札幌市北区北７条西４丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	229万8,377 円／平米 759万8,434 円／坪
推定価格 平米 坪	290万3,358 円／平米 959万8,502 円／坪
標準価格 平米 坪	293万2,685 円／平米 969万5,457 円／坪
査定価格 平米 坪	308万 円／平米 1,018万2,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	27 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１１５Ｔ１０２ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市北区
地域	北海道札幌市北区北７条西４丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	265万3,689 円／平米 877万3,096 円／坪
推定価格 平米 坪	239万7,798 円／平米 792万7,120 円／坪
標準価格 平米 坪	342万5,426 円／平米 1,132万4,458 円／坪
査定価格 平米 坪	360万 円／平米 1,190万1,600 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	700 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北
側道幅員1	10 m
側道方位2	南
側道幅員2	20 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情