路線価 (2023) 神奈川県逗子市池子3-665-41 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 逗子市神奈川県逗子市池子３丁目６６５番４１
価格時点	2023 年
駅名	神武寺駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円 1平米 12万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,220万 円 (182 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万3,332 円／坪 1平米 12万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、逗子市を中心に京浜急行線、ＪＲ横須賀線沿線一円の住宅地域。需要者の中心は横浜や東京方面へ通勤するサラリーマン層である。神武寺駅徒歩圏の住宅地であるが、高台に形成された住宅地であるため、駅からは上り坂が続くことなどもあって、需要は弱含みである。土地は１８０㎡程度の画地で２，０００万円台前半が需要の中心であり、新築の戸建は３，０００万円台後半～４，０００万円台前半が需要の中心を占める。 (2) 同一需給圏はＪＲ横須賀線、京急逗子線等沿線の逗子市内の住宅地域である。需要者は逗子市内に居住する１次、２次取得者層が中心である。逗子市内は自然環境が良好なエリアが多く、都心部からの転入者も見られるものの、高齢化が進んでいることもあり利便性の劣る丘陵地の需要はやや弱含みで推移している。市場での需要の中心となる価格帯は１８０㎡の土地で２０００万円台前半程度、新築戸建住宅は３０００万円台半ばから４０００万円台前半程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は自治会の建築申し合わせにより、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした戸建住宅地域である。投資目的の取引よりも自用目的の取引が多く、取引価格は収益性より居住の快適性を中心として形成されている。従って、鑑定評価額は周辺に所在する類似の標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は中規模一般住宅が多い高台の住宅地域である。比準価格は主として一般住宅の敷地としての利用を目的とする取引事例により規範性の高い価格が求められた。一方、収益価格は賃料水準が低位な地域であるため比準価格と比較し低く求められた。住宅地域においては収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視されると考えられる。したがって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	神武寺駅東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	55.1 坪 (182 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	逗子市神奈川県逗子市池子３丁目６６５番４１
標準地の範囲
東	30 m
西	45 m
南	20 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	駅からは５０ｍ程度の標高差のある高台に形成された建築時に申し合わせのある住宅地
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)高台に形成された住宅地域として熟成している。特別な変動要因はなく、今後も現状を維持するものと考えられるが、最寄駅からはかなりの標高差があり、坂道が多いことなどから地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)中規模一般住宅が多い高台の住宅地域である。利便性がやや劣り地価は下落基調であるが、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万6,638 円 1平米 12万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 41万3,250 円 1平米 12万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 41万3,250円 1平米 12万5,000円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)逗子市は人口が微減傾向にあるが、逗子駅徒歩圏や海岸に近い地域では底堅い需要が窺え、その影響が周辺へと波及している。 (2)コロナ禍を契機として一部で居住環境見直しの動きが見られている。三浦半島の人口動態にも影響を与えており、その動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。 (2)丘陵地の住宅地域であり、やや利便性に劣る。地域要因に特段の変動は見られないが、相対的な割安感が出てきたこともあり下落幅は縮小傾向にある。
個別的要因	(1)北東道路である上、最寄駅からは上り坂が多いため、他の不動産との比較における競争力は低位にある。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050811 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市池子３丁目６６５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,820 円／平米 49万5,305 円／坪
推定価格 平米 坪	12万2,035 円／平米 40万3,448 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,035 円／平米 40万3,448 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市池子３丁目６６５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万6,995 円／平米 51万9,025 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,737 円／平米 51万4,867 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,683 円／平米 50万4,770 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050802 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市池子３丁目６６５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,863 円／平米 37万9,737 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,123 円／平米 41万3,657 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,884 円／平米 40万9,561 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050805 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市池子３丁目６６５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,295 円／平米 41万4,225 円／坪
推定価格 平米 坪	12万5,295 円／平米 41万4,225 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,646 円／平米 40万2,162 円／坪
査定価格 平米 坪	12万2,000 円／平米 40万3,332 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050811 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市池子３丁目６６５番４１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,903 円／平米 37万3,257 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,114 円／平米 36万7,343 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,289 円／平米 41万899 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情