路線価 (2023) 神奈川県逗子市桜山3-131-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 逗子市神奈川県逗子市桜山３丁目１３１番７
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 47万9,370 円
1平米当たり	1平米 14万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,480万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 61万1,610 円 1平米 18万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,570万 円 (188 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 62万8,140 円／坪 1平米 19万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は逗子市及び葉山町を中心とした京急本線、京急久里浜線、ＪＲ横須賀線沿線の住宅地域である。需要者の中心は横浜や都心部に通勤する一次取得者層である。近年は、逗子駅がＪＲ横須賀線の始発駅となる電車が多いことから、テレワークの推進を背景とした需要が多く見られる。特に徒歩圏の平坦な住宅地域の需要は強く高値取引もみられる。取引の中心となる価格帯は土地は３０００万円台半ば、新築戸建で４０００万円台後半と判断する。 (2) 同一需給圏は逗子市及び葉山町のＪＲ横須賀線逗子駅及び京急逗子線逗子葉山駅を最寄り駅とする住宅地域で、需要者は県内周辺地域在住の買替による二次取得者が中心だが、住民や行政による乱開発の規制によって良好な景観や環境が保たれている地域であることが好感されて都心部等からの転入も多い。市場の中心価格帯は、１５０～２００㎡前後の土地で３０００～４０００万円前後。更地を購入して注文住宅の建築を希望する需要者が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 最寄り駅から徒歩圏内であるため、戸建住宅のほかにアパートも見られる住宅地域である。しかし、アパート経営は土地所有者の節税目的で行われる場合が多く、その賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。そこで、市場の実態を反映し相対的に信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 近隣地域周辺にはアパートも見られるが、収益を目的とした土地取引は少なく、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。そして、地域的特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、市場参加者の属性と行動を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地から検討した価格を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	逗子駅東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	56.9 坪 (188 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	逗子市神奈川県逗子市桜山３丁目１３１番７
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	30 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	16.5 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に特段の変動要因がないため、当面は現状を維持するものと予測される。 (2)低層住宅地域として熟成しており、特に大きく地域要因が変化する状況になく、今後も現状を維持するものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 62万1,528 円 1平米 18万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 64万7,976 円 1平米 19万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 62万1,528円 1平米 18万8,000円
前年から次年への変動率 2.2 ％
2022年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 64万7,976円 1平米 19万6,000円
前年から次年への変動率 5 ％
2019年	1坪 59万8,386円 1平米 18万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が和らぎ個人消費は緩やかに持ち直しているが、コスト高による実質所得の押し下げリスクの不動産市場への影響が懸念される。 (2)逗子市の人口は少子高齢化による自然減が常態化して微減傾向で推移するが、都心方面等からの転入者による転入超過の社会増の年が多くなっている。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏内の住宅地域であり、需要が強く地価はやや上昇傾向にある。 (2)ＪＲ逗子駅徒歩圏の平坦地の住宅地は需要者に人気があるが、コロナ禍以降さらに人気が高まり、需給が逼迫して地価が高騰している。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市桜山３丁目１３１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8 円／平米 56万2,046 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,788 円／平米 58万1,155 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,926 円／平米 59万4,835 円／坪
査定価格 平米 坪	18万4,000 円／平米 60万8,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050811 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市桜山３丁目１３１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万183 円／平米 43万385 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,739 円／平米 69万3,397 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,446 円／平米 61万3,084 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市桜山３丁目１３１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,418 円／平米 50万7,200 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,719 円／平米 50万8,195 円／坪
標準価格 平米 坪	18万5,651 円／平米 61万3,762 円／坪
査定価格 平米 坪	18万9,000 円／平米 62万4,834 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市桜山３丁目１３１番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,610 円／平米 50万7,835 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,820 円／平米 50万1,917 円／坪
標準価格 平米 坪	18万4,696 円／平米 61万605 円／坪
査定価格 平米 坪	18万8,000 円／平米 62万1,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊緑地保全区域
特別な事情