路線価 (2023) 神奈川県逗子市逗子5-1006-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 逗子市神奈川県逗子市逗子５丁目１００６番５
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万5,158 円 1平米 54万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (200 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万5,158 円／坪 1平米 54万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は当市を含む周辺市域の繁華性の高い商業地域である。ＪＲ逗子駅の駅前商業地は供給が少ないため、取引価格レンジに大きな乖離が生じやすい。不動産投資法人やディベロッパー等の投資家需要も見込める。標準地は逗子駅前広場にあり、その希少性から取引需要は強いと判断する。取引が少ないことから中心となる価格帯を見出すのは難しいが、２００㎡程度の土地で１億円を超える水準にあると判断されよう。 (2) 同一需給圏は神奈川県内の主要駅周辺の商業地域で、主たる需要者は商業施設への投資を行う不動産業者等である。同一需給圏における類似地域では郊外型の大型店等に顧客を奪われた商店街が散見され、再開発等により新たな商業施設や低層階のみに商業施設を設けた高層の分譲マンション等が建設されることもあり、市場の中心価格帯は立地条件等により幅があるため把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 本件では、実証的な比準価格のほか、商業地として土地価格の本質的要素である収益性（賃料）から還元した収益価格を考慮する。収益価格については、標準地の繁華性は高いが、想定賃料等について賃料水準や想定事項を保守的に想定したことから、結果として低位に試算された。一方比準価格は、潜在的需要力を反映している。本件においては比準価格をやや重視し、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格が比準価格に比べてやや低く試算されたが、賃貸事例の多くが事業に当たって節税対策も併せて検討されて土地取得費の回収が考慮されない傾向にあり、地域の賃料水準が低く抑えられているためと思料する。一方、比準価格は地域性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから相対的信頼性は高いと判断される。従って、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	逗子駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	60.5 坪 (200 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	逗子市神奈川県逗子市逗子５丁目１００６番５
標準地の範囲
東	30 m
西	90 m
南	30 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	24 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場（県道）接面
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の優れる商業地として店舗を中心に、将来的にも現況のまま推移するものと予測する。供給も限定的であり、地価も景気の変動に左右されず上昇基調がつづいてゆくものと判断する。 (2)バスターミナルになっている駅前広場に面する繁華性が高い商業地域で、私鉄駅との中間にも位置するため人通りが多く、当面は同様の状況が続くものと思われる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 185万7,972 円 1平米 56万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 175万8,792円 1平米 53万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 185万7,972円 1平米 56万2,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 175万8,792円 1平米 53万2,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる消費停滞からの回復需要と円安による資産価格の上昇が、利便性の高い地域からこれまで下落傾向にあった地域へと波及しつつある。 (2)商業背後地では高齢化が進行しているが、高額所得者層の新たな流入もあり、逗子市内の商業地域の商業収益性に大きな変化は見られない。
地域要因
(1)駅前広場に接面する繁華性の優れる商業地として、地域要因の変動は特に認められない。 (2)まちづくり条例改正後、ＪＲ逗子駅周辺の商業地域は店舗を併設した共同住宅への建て替えが容易になり、デベロパーも参入して地価が上昇している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050803 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県逗子市逗子５丁目１００６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	34万1,491 円／平米 112万8,969 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,247 円／平米 114万1,387 円／坪
標準価格 平米 坪	54万1,989 円／平米 179万1,816 円／坪
査定価格 平米 坪	54万2,000 円／平米 179万1,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050810 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県逗子市逗子５丁目１００６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万7,279 円／平米 190万8,484 円／坪
推定価格 平米 坪	61万7,597 円／平米 204万1,776 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,292 円／平米 193万1,669 円／坪
査定価格 平米 坪	58万4,000 円／平米 193万704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	800 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	26 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市逗子５丁目１００６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,471 円／平米 122万8,083 円／坪
推定価格 平米 坪	38万2,244 円／平米 126万3,699 円／坪
標準価格 平米 坪	55万4,781 円／平米 183万4,106 円／坪
査定価格 平米 坪	55万5,000 円／平米 183万4,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050811 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市逗子５丁目１００６番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万5,360 円／平米 127万4,000 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,599 円／平米 128万8,014 円／坪
標準価格 平米 坪	54万4,894 円／平米 180万1,420 円／坪
査定価格 平米 坪	54万5,000 円／平米 180万1,770 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情