路線価 (2023) 神奈川県逗子市沼間1-1496-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 逗子市神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外
価格時点	2023 年
駅名	東逗子駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 61万1,610 円
1平米当たり	1平米 18万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万7,074 円 1平米 22万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 75万3,768 円／坪 1平米 22万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は概ね逗子市内を中心に隣接市町を含む一円の商業地域。需要者の中心は地場の企業や事業主、商店主等であるが、店舗用地としての需要は多くはないことから、建売業者等の参入も見込まれる。需要の中心となる価格帯は、立地条件の僅かな違いや規模によって取引価格が異なるため、価格帯として捉えることは難しいが、単価では１㎡当たり２０～３０万円前後の取引が多い。 (2) 同一需給圏は、逗子市を中心に周辺市町まで含めた商業地域及び商住混在地域一帯であり、その範囲は広域的となる。需要者の中心は店舗等の新設を目論む地元法人及び個人事業主等である。繁華性や収益性のやや低い商業地の商圏は狭く、新規出店の動きや投資需要もやや弱いが、利便性の高い土地については併用住宅用地等として取引されるケースも多い。供給は限定的で取引自体少なく個別性も強いため、中心となる規模や価格帯を見出すことは困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は状況の類似した商業地に所在する取引事例を比較考量して求めたものであり、市場の実態をよく反映している。一方、収益価格は収益採算性を反映した価格であることから、商業地では重視すべきであるが、当地域は都心部の商業地のように、収益採算性に応じて市場価格が形成されるような状況には至っていない。従って、鑑定評価額は代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は駅前商業地域であるが投資目的の需要は少なく、自己利用目的が中心である。そのため貸店舗等を前提とした賃貸市場の成熟の程度は低く、収益価格は低位に試算された。比準価格は広域的に収集した取引事例のうち、東逗子駅勢圏の類似性の高い２事例を中心に試算しており、市場性を反映した実証的且つ説得力の高い価格といえる。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東逗子駅南西方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	逗子市神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外
標準地の範囲
東	35 m
西	45 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	10 m
面積	75 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	店舗のほか駐車場や住宅等も混在する商業地域
街路	７．１ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東逗子駅前に店舗や飲食店等が立地する近隣型の商業地域であるが、商業系用途の需要は多くはなく、将来的には住居系の利用を合わせた土地利用が進むと予測する。 (2)店舗、飲食店等が建ち並ぶ東逗子駅前の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。繁華性や店舗等の集積度は低いが、駅前立地の稀少性を有するため需要は底堅く、地価も若干の上昇に転じている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 78万6,828 円 1平米 23万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 78万6,828円 1平米 23万8,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 78万3,522円 1平米 23万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 74万7,156円 1平米 22万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は和らぎつつあるものの、背後人口や周辺住民の高齢化、消費者ニーズの移り変わり等により商業地の選別化が進んでいる。 (2)逗子市の商業地は、商況に目立った変動は見られないが、供給が限定的で稀少性も高いことから、駅前商業地を中心に需要は強含みで推移している。
地域要因
(1)東逗子駅前に店舗や飲食店等が建ち並ぶ商業地域であり、地域の状況に大きな変化はない。 (2)商業集積度は低いが、駅前立地のため住宅用地としての需要も見込まれる。地域的特性に特段変動はないが、需要は及び地価はやや強含み傾向にある。
個別的要因	(1)駅前広場に面し、顧客誘引力等に恵まれているので、他の不動産との比較における競争力の程度は優る。個別的要因に変動はない。 (2)対象標準地の形状は台形であるが、地域における概ね標準的な画地であり、価格への影響は特に見られない。なお、個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万1,558 円／平米 36万8,811 円／坪
推定価格 平米 坪	29万4,421 円／平米 97万3,356 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,103 円／平米 78万557 円／坪
査定価格 平米 坪	23万6,000 円／平米 78万216 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	324 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万8 円／平米 56万2,046 円／坪
推定価格 平米 坪	17万3,238 円／平米 57万2,725 円／坪
標準価格 平米 坪	24万3,312 円／平米 80万4,389 円／坪
査定価格 平米 坪	24万3,000 円／平米 80万3,358 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050810 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,066 円／平米 64万4,888 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,173 円／平米 71万7,974 円／坪
標準価格 平米 坪	23万3,519 円／平米 77万2,014 円／坪
査定価格 平米 坪	23万4,000 円／平米 77万3,604 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県逗子市沼間１丁目１４９６番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万399 円／平米 62万9,459 円／坪
推定価格 平米 坪	19万2,303 円／平米 63万5,754 円／坪
標準価格 平米 坪	24万680 円／平米 79万5,688 円／坪
査定価格 平米 坪	24万1,000 円／平米 79万6,746 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	都市計画道路
特別な事情