路線価 (2023) 神奈川県逗子市逗子1-321-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 逗子市神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外
価格時点	2023 年
駅名	逗子駅 から 500m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7,630万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 100万5,024 円 1平米 30万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	7,680万 円 (251 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 101万1,636 円／坪 1平米 30万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は逗子市内及び隣接の横須賀市・三浦市・葉山町内に存する近隣型商業地域と判定した。典型的な需要者は店舗・事業所等を経営する地元法人等が挙げられる。特に逗子市や葉山町は需要が回復し市場が強くなっている。立地や画地規模や前面道路幅員等により需要は大きく異なり、中心となる価格帯を見出しにくい状況にある。 (2) 同一需給圏は、逗子市及び隣接市町内に位置する商業地域と判断した。主な需要者は、当該圏域において小売り、飲食、サービス等の事業を行う自営業者や店舗兼共同住宅を建築して賃貸することを目的とする不動産業者等である。逗子駅周辺の商況は回復傾向にあり、需要は比較的堅調である。取引の中心価格帯は、立地や規模等により大きく異なり、取引件数も少ないため、把握することが困難な状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内の広範に及ぶ類似地域等に存する商業地域内の取引事例を基に試算されており、需要者の取引実態を反映した価格であり規範性が高い。一方収益価格に関しては、当該近隣地域内が小規模小売店舗等が中心で収益性が十分に発揮されていないためやや低位に試算されており規範性も相対的に劣る。よって本件では比準価格を重視し収益価格を関連付け、更に代表標準地との均衡にも留意した結果、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。周辺では中層の店舗兼共同住宅が増加傾向にあるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格は標準地と地域的特性等が類似する取引事例に基づき求められており、その実証性や信頼性は高いものと判断する。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	逗子
距離	500 m
土地の状態
土地面積	75.9 坪 (251 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	逗子市神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	35 m
北	55 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	14 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	逗子市まちづくり条例の見直しにより商業地域の駐車場整備基準が大幅に緩和された。
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)まちづくり条例の見直しにより容積率４００％の商業地域の駐車場整備基準が大幅に緩和された。そのため周辺では低層店舗から中高層店舗付住宅等への建替えが見られ近隣地域内も同様の傾向になるものと予測される。 (2)逗子駅から徒歩７分程度の幹線道路沿いに位置する、低層の店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域である。周辺では中層建物が増加傾向にあり、将来的には中層の店舗兼共同住宅への建替えが進行すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 101万1,636 円 1平米 30万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 101万1,636円 1平米 30万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 102万4,860円 1平米 31万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 99万5,106円 1平米 30万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつあるが、立地・駅距離等による二極化傾向は依然持続している (2)景気は緩やかに持ち直しているが、物価上昇や金融資本市場の変動等の影響に注意が必要である。市内の地価は、全体的には上昇幅が拡大している。
地域要因
(1)まちづくり条例の改正後は、周辺で中層の店舗付共同住宅等の建設が増えており、近隣地域にも影響を及ぼすと予測される。 (2)逗子駅徒歩圏の幹線道路沿いに位置する、低層店舗、営業所等が建ち並ぶ商業地域であり、周辺では中層の店舗兼共同住宅が増加傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に影響を与えるような価格形成要因の変動は見られない。 (2)個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,400 円／平米 52万3,670 円／坪
推定価格 平米 坪	23万3,527 円／平米 77万2,040 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,866 円／平米 98万4,745 円／坪
査定価格 平米 坪	29万8,000 円／平米 98万5,188 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050804 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万779 円／平米 102万7,435 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,198 円／平米 103万8,739 円／坪
標準価格 平米 坪	30万2,113 円／平米 99万8,786 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	22 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,471 円／平米 122万8,083 円／坪
推定価格 平米 坪	31万8,536 円／平米 105万3,080 円／坪
標準価格 平米 坪	32万1,754 円／平米 106万3,719 円／坪
査定価格 平米 坪	32万2,000 円／平米 106万4,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	9.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,616 円／平米 63万6,788 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,578 円／平米 73万5,843 円／坪
標準価格 平米 坪	29万7,167 円／平米 98万2,434 円／坪
査定価格 平米 坪	29万7,000 円／平米 98万1,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	372 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	逗子市
地域	神奈川県逗子市逗子１丁目３２１番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万310 円／平米 62万9,165 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,542 円／平米 65万3,074 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,742 円／平米 101万4,089 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情