路線価 (2023) 神奈川県三浦市三崎町小網代字鷺野1325-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦市神奈川県三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４
価格時点	2023 年
駅名	三崎口駅 から 3800m
路線価
1坪当たり	1坪 10万5,792 円
1平米当たり	1平米 3万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	988万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	973万 円 (247 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万256 円／坪 1平米 3万9,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は、三浦市を中心に横須賀市等を含む一円の住宅地域。需要者の中心は市内居住者及び隣接する市町へ通勤するサラリーマン層である。最寄駅からは距離があり、道路渋滞も多い上、起伏に富んだ地勢のため、総じて需要は弱含みである。土地は１，０００万円程度、新築の戸建は２，０００万円台が需要の中心を占めるが、一部、景観や眺望等に恵まれたリゾート性のあるところではリゾート目的の需要があり、高値での取引も見受けられる。 (2) 同一需給圏は、三浦市内全域及び三崎口駅を最寄とするバス圏の横須賀市西部地域に存する住宅地域である。需要者は、三浦市内、もしくは、その周辺に居住する一次及び二次取得者が主である。最寄駅から相当の距離があるため利便性は劣り、需要は弱く、価格は依然として下落傾向にある。市場の中心地価帯は、２５０㎡程度の土地では９００万円～１，２００万円程度であり、新築の戸建住宅は２，０００万円台中後半あたりである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も散見されるものの、このようなアパートは相続目的のために建てられた古いものが多い。当地域では、投資採算性に見合う賃料を享受することが難しく、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的で、取引価格は居住の快適性を重視して形成されている。よって、鑑定評価額は収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して、市場の実態を反映した比準価格をもって上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域では、自用目的での取引が多くを占め、当該取引が指標となり市場価格が形成されている。周辺は駅への接近性に劣る為に、賃貸需要は少なく、取引の中心は、居住の快適性を重視した自用目的が多い。従って、投資採算性からの収益価格査定が困難であると判断し、信頼性の高い比準価格を採用し、単価と総額との関連も考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三崎口駅南西方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	74.7 坪 (247 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦市神奈川県三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４
標準地の範囲
東	50 m
西	55 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	22 m
面積	240 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	県道油壺線背後の狭い街路沿いに形成された住宅地で畑等も見られる。
街路	基準方位　北　　２．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	風致地区（風致地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺ではリゾート性のある地域の需要は増加しているものの、当地域は標準的な住宅地でリゾート性は弱く、街路も狭いことから、今後も現状を維持するものと考えられ、地価は横這い乃至下落傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域で、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅から距離があり、一般住宅地としての相対的な市場競争力は劣る為、需要及び地価は依然として下落傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万2,240 円 1平米 4万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万256 円 1平米 3万9,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万256円 1平米 3万9,400円
前年から次年への変動率 -1.5 ％
2019年	1坪 13万2,240円 1平米 4万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三浦市は人口減少や高齢化が進んでいるが、三浦海岸に近い住宅地や三崎口駅周辺の閑静な住宅地では需要の急回復がみられ、二極化が進行している。 (2)コロナ後を見据えた動きも見られるものの、依然として先行きは不透明である中で、市内の人口動態や景気動向に注視する必要がある。
地域要因
(1)狭い街路沿いに一般住宅等が立地する住宅地域であり、地域の状況に大きな変化はない。 (2)最寄駅から距離のある住宅地域であり、地域的特性に特段の変動はない。バス利用圏住宅地への需要は依然弱く、地価もやや大きな下落が続いている。
個別的要因	(1)東道路で日照等の点ではやや優るが、交通接近条件にやや難があるので、他の不動産との比較における競争力は低位にある。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050812 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万821 円／平米 16万8,014 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,228 円／平米 17万5,972 円／坪
標準価格 平米 坪	4万539 円／平米 13万4,022 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050812 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万413 円／平米 13万3,605 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,987 円／平米 12万8,891 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,987 円／平米 12万8,891 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,400 円／平米 13万256 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050812 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,500 円／平米 17万3,565 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,366 円／平米 17万6,428 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,707 円／平米 13万1,271 円／坪
査定価格 平米 坪	4万100 円／平米 13万2,571 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市三崎町小網代字鷺野１３２５番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万476 円／平米 13万3,814 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,728 円／平米 13万7,953 円／坪
標準価格 平米 坪	3万8,566 円／平米 12万7,499 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,000 円／平米 12万8,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情