路線価 (2023) 神奈川県三浦市南下浦町菊名字岩井口22-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦市神奈川県三浦市南下浦町菊名字岩井口２２番１１
価格時点	2023 年
駅名	三浦海岸駅 から 1300m
路線価
1坪当たり	1坪 21万8,196 円
1平米当たり	1平米 6万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	916万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万2,745 円 1平米 8万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	910万 円 (111 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万1,092 円／坪 1平米 8万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京急久里浜線三浦海岸及び三崎口駅を最寄駅とする住宅地域一円と把握した。需要者の中心は三浦半島居住の１次・２次取得者層と把握され、都心部からの転入者は少ない状況にある。しかしテレワークによる移転需要も増えてきているとこのこと。近隣地域は三浦海岸駅から徒歩限界圏で交通利便性の観点より地価は下落基調が続いていたが持ち直しの動きが見られる。土地は１５０㎡程度で１，２００万円程度が需要の中心と把握される。 (2) 同一需給圏は、三浦市及び横須賀市の京急久里浜線各駅利用圏の住宅地域一帯である。需要者の中心は圏内に居住する一次及び二次取得者層であるが、都心方面からの転入も増加している。海岸付近の住宅地については別荘や保養施設用地として高値で取引されるケースも見られる。広域的な需要増加を背景に一般的な住宅地の需要も回復基調にある。市場の中心価格帯は、１２０㎡程度の土地で１，０００万円前後であり、新築の戸建住宅は２，５００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 低層一般住宅が中心として建ち並ぶ地域で共同住宅は散見される程度である。賃貸事例は近隣地域内及び周辺エリアにおいて少なことから土地価格に見合った賃料水準が形成されていないと判断でき、そのため収益価格は低位に求められた。以上より本件においては市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格も比較考量して、更に代表標準地との検討も踏まえ標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域は戸建住宅が多く、アパートも存するが賃貸需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準は未形成である。需要者は収益性よりも居住の快適性及び利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算された。比準価格は場所的類似性及び立地特性の類似性を有する３事例を関連付けて試算された説得力の高い価格である。よって、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三浦海岸駅南方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	33.6 坪 (111 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦市神奈川県三浦市南下浦町菊名字岩井口２２番１１
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	50 m
北	140 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	15 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位　北　　３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	高度地区（高度地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海に近い住宅地域で居住環境は概ね良好。既存一般住宅中心で住宅地としての成熟度は高く、今後も概ね現状の地域特性のまま推移していく地域と予測される。 (2)一般住宅のほかアパートが見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。海岸に近い住宅地域で一定の需要者を中心とした潜在的な需要が見込まれる地域であり、地価も下げ止まりに向かいつつある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 28万1,010 円 1平米 8万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万6,712 円 1平米 8万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 28万1,010円 1平米 8万5,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万6,712円 1平米 8万3,700円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 27万2,745円 1平米 8万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつあるが、立地・駅距離等による二極化傾向は依然持続している (2)三浦市の取引件数は概ね横這い傾向にあり、取引価格は二極化が進行している。都心方面からの流入も多く、全体的な需給動向は大幅に改善している。
地域要因
(1)駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域。住宅需要も市内の中では相対的に高く地価も落ち着きを見せてきている。地域要因に格別な変動要因はない。 (2)三浦海岸駅からやや距離のある既成住宅地域で、地域的特性に特段の変動はないが、地域全体の需要は回復基調にあり、地価も下げ止まりつつある。
個別的要因	(1)西方位で日照等はやや良好。既成住宅地域内であり価格形成要因に影響を与えるような格別な個別的要因はない。 (2)三浦海岸駅勢圏の住宅地域に存する西向き画地である。標準的画地と比較すると日照等がやや優れ、人気もやや高い。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字岩井口２２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,714 円／平米 30万9,818 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,642 円／平米 31万2,886 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,726 円／平米 28万3,410 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,600 円／平米 28万6,300 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字岩井口２２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万79 円／平米 33万861 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,282 円／平米 34万1,450 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,422 円／平米 29万5,629 円／坪
査定価格 平米 坪	9万300 円／平米 29万8,532 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字岩井口２２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,280 円／平米 28万1,936 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,519 円／平米 35万8,764 円／坪
標準価格 平米 坪	9万735 円／平米 29万9,970 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,600 円／平米 30万2,830 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字岩井口２２番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,241 円／平米 6万3,611 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,544 円／平米 24万3,136 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,126 円／平米 23万5,143 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,800 円／平米 23万7,371 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情