路線価 (2023) 神奈川県三浦市南下浦町菊名字奥越623-12外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦市神奈川県三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外
価格時点	2023 年
駅名	三崎口駅 から 1800m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	476万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	476万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 9万2,568 円／坪 1平米 2万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三浦市を中心として、横須賀市、逗子市、葉山町内の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者としては、近隣地域が農地に囲まれた小規模な住宅地域であることから、地元に地縁を有する個人が多いものと考えられる。地域の地勢は傾斜地で、街路の系統・連続性にもやや劣り、最寄り駅からのアクセスにも劣ることから、需要は限られる。取引の中心となる価格帯は土地は５００万円程度、新築戸建で１０００万円台後半と判断する。 (2) 同一需給圏は、三浦市内及び横須賀市内に存する市街化調整区域内の住宅地域一円と判定した。市街化調整区域であるため総じて交通接近条件等の面より居住環境は劣る。畑・雑種地等が広がるエリアも多く宅地熟成度が低く土地需要は低位である。想定される需要者は、三浦市在住の一次取得者、かつ地縁性を有する層に限定され、市外からの流入はほぼ認められない。取引相場は１５０㎡程度の土地で４００万円程度だが、総じて売買成立に相当の時間を要する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は農地の中に宅地開発された住宅地域であり、居住の快適性が重視される地域である。一方、市街化調整区域の住宅地域であるため利便性に劣ることから収益物件がみられず、賃貸需要が見込めないので本件では収益価格を試算しなかった。しかし、比準価格は市場の実態を反映し信頼性が高いと判断する。そこで、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して、対象標準地の鑑定評価額を標記のとおり決定した。 (2) 当該地域においては殆どが自用目的での取引である。比準価格は適切な取引事例の収集・選択を行っておりその実証性は高く信頼性は高いと判断される。当該標準地が市街化調整区域内宅地で、賃貸需要がほぼ見込めないため収益価格を求めることは現実的でないため適用を断念した。よって本件においては比準価格を採用し、更に代表標準地との検討も踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三崎口駅東方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農地の中に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦市神奈川県三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外
標準地の範囲
東	75 m
西	15 m
南	20 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	17 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　３．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は農地の中に宅地開発された住宅地域である。地域要因に特段の変動要因がないため、当分の間は現状を維持するものと予測される。 (2)周辺に農地等が広がる中に開発されている市外化調整区域内住宅地。当面は現状の傾向を維持する地域と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 9万2,568 円 1平米 2万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 9万2,568円 1平米 2万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による影響が和らぎ個人消費は緩やかに持ち直しているが、コスト高による実質所得の押し下げリスクの不動産市場への影響が懸念される。 (2)新型コロナウィルス感染症の影響で鈍かった不動産取引の動きも徐々に持ち直しつつあるが、立地・駅距離等による二極化傾向は依然持続している
地域要因
(1)市街化調整区域の農地の中の住宅地域内に存し、地価は横ばい傾向にある。 (2)三浦市内の市街化調整区域内宅地であり駅徒歩圏外で需要は極めて低位で上昇要因が見出しにくい。格別な地域的な変動要因は特にないと判断できる。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)南東方位の画地であり日照等は比較的良好。既成住宅地域内であり格別な個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万6,664 円／平米 8万8,151 円／坪
推定価格 平米 坪	2万6,400 円／平米 8万7,278 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,870 円／平米 7万8,914 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,300 円／平米 8万336 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万8,363 円／平米 9万3,768 円／坪
推定価格 平米 坪	2万8,082 円／平米 9万2,839 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,891 円／平米 9万5,514 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,500 円／平米 9万7,527 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万5,041 円／平米 8万2,786 円／坪
推定価格 平米 坪	2万5,041 円／平米 8万2,786 円／坪
標準価格 平米 坪	2万9,219 円／平米 9万6,598 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,800 円／平米 9万8,519 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	風致地区（風致地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊緑地保全区域
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万2,374 円／平米 10万7,028 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,033 円／平米 10万2,595 円／坪
標準価格 平米 坪	2万6,434 円／平米 8万7,391 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	宅造工事規制区域
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０８０７Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	横須賀市
地域	神奈川県三浦市南下浦町菊名字奥越６２３番１２外
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万6,441 円／平米 5万4,354 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,619 円／平米 6万1,554 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,822 円／平米 9万5,286 円／坪
査定価格 平米 坪	2万9,400 円／平米 9万7,196 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	3 m
側道方位2	北西
側道幅員2	2.2 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情