路線価 (2023) 北海道北斗市谷好2-252-26 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 北斗市北海道北斗市谷好２丁目２５２番２６
価格時点	2023 年
駅名	上磯駅 から 1900m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	264万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	264万 円 (187 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 4万6,615 円／坪 1平米 1万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北斗市のうち市街地の南西端部分であり、特に谷好地区の戸建住宅地域である。需要者は主に旧上磯町居住者と旧上磯町へ地縁が有る者が大半を占めている。郊外部の住宅地の需要は少なく取引は主に中古住宅付宅地が多い。中古住宅中心に一定の需要はあるが人口減少のため地価動向は下落傾向と推定される。価格水準の把握は困難であるが、標準的な２００㎡程度の画地では１㎡当たり１万５千円程度、総額３百万円前後が需要の中心と推定される。 (2) 同一需給圏は、北斗市内の旧上磯町の住宅地域一円であるが、特に価格牽連性が強いのは、上磯駅より西方に位置する郊外の住宅地域である。近年では函館市へのアクセスが良好な地域に住宅需要が傾き、函館市への通勤圏外である郊外部の住宅地への新規需要は減退している。需要者の中心は市内勤務の一次取得者層であり、取引価格の中心は土地総額で２００万円台後半である。なお近年は新築はほとんど見られず、中古住宅の取得需要が認められる地域である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的での取引が大半を占める戸建住宅地域でアパート等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が成立していないため収益価格は適用しなかった。一方、比準価格は比較的周辺環境が類似している住宅に係る複数の取引事例から比準され信頼性があるため市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 対象標準地は自己所有の戸建住宅が多い郊外の区画整然とした住宅団地に所在し、不動産市場は自用目的の取引が支配的である。民間アパートは例外的であり、このためアパート建築を想定することは非現実的であり、収益価格は試算しなかった。戸建住宅の取得を目的とする取引事例を中心に収集して求めた比準価格は説得力が高いと判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を妥当と判断し、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	いさ鉄上磯駅西方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	56.6 坪 (187 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い郊外の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北斗市北海道北斗市谷好２丁目２５２番２６
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	17 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)戸建住宅主体の郊外の区画整然とした既存住宅地域である。周辺に新規の宅地供給は無く、古家付住宅等の売買が中心なため取引件数は少ないが、価格水準が低いため一定の需要があり、地価動向は弱含み傾向と予測する。 (2)北斗市の西端市街地に位置する区画整然とした郊外の住宅地域である。旧上磯町市街地の中では最も地価が低い住宅地域のため利便性は劣るが一定の需要者層が存在する。当面は現状維持するも地価は下落基調と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 4万6,615 円 1平米 1万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 4万6,615円 1平米 1万4,100円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2019年	1坪 4万6,945円 1平米 1万4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向で市内住宅地全般の需要は弱含みであるが、函館市隣接地区では低価格帯住宅地への需要で一部上昇傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつも景気の持ち直し傾向が見られる。一方、住宅投資は低水準で推移している。
地域要因
(1)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響により地価動向は弱含み傾向で推移している。 (2)市街地の外周部に位置する郊外の利便性が劣る住宅団地である。地域要因に大きな変動はないが、一般的要因の影響から、需要は弱含みとなっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市谷好２丁目２５２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万5,636 円／平米 5万1,693 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,094 円／平米 4万9,901 円／坪
標準価格 平米 坪	1万4,513 円／平米 4万7,980 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,100 円／平米 4万9,921 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231501236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市谷好２丁目２５２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,601 円／平米 4万1,659 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,557 円／平米 6万4,655 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,763 円／平米 4万5,500 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,300 円／平米 4万7,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市谷好２丁目２５２番２６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,373 円／平米 4万7,517 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,117 円／平米 4万6,671 円／坪
標準価格 平米 坪	1万3,445 円／平米 4万4,449 円／坪
査定価格 平米 坪	1万4,000 円／平米 4万6,284 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情