路線価 (2023) 神奈川県三浦市東岡町3658-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦市神奈川県三浦市東岡町３６５８番１
価格時点	2023 年
駅名	三崎口駅 から 4900m
路線価
1坪当たり	1坪 13万2,240 円
1平米当たり	1平米 4万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	747万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	734万 円 (153 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 15万8,688 円／坪 1平米 4万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三浦市南部を中心とする最寄駅からバス圏域の既成住宅地域である。最寄駅から４ｋｍを超える距離にあり、都心・横浜中心部への通勤利便性が大きく劣るため、需要層も三浦市や横須賀市内の通勤者や自営業者等が中心となり、地縁的選好性も見られることから需要は弱含みである。中心となる価格帯は１５０㎡程度の土地で７５０万円前後、新築戸建住宅で２０００万円程度となる。 (2) 同一需給圏は、三浦市南部の住宅地域一円であり、特に三崎地区の旧来からの住宅地域一帯である。需要者は、一般住宅の敷地として利用することを目的とする個人が中心となる。人口減少が進む三浦市内にあって地縁性が強く外部からの転入者も見られない土地柄であるため、地価の大幅下落が続いた圏域であるが、値頃感も出てきており地価の下落幅は縮小傾向にある。価格帯は、土地が１５０㎡程度で７５０万円程度と思われ、新築戸建はほぼ認められない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用目的の戸建取引が中心の地域であり、アパート等の収益物件も散見される。しかし、収益物件については地権者による遊休地利用の側面が強く、賃貸市場として未成熟であり、新規供給もほとんど無く、土地価格に見合う収益（賃料）が実現しているとは言い難い。このため収益還元法は非適用とした。本件では実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域及びその周辺では賃貸需要は極めて弱く、近年では共同住宅の新築も見られない状況にあるため、収益還元法の適用を断念し、取引事例比較法の適用のみを行った。取引事例比較法で採用した事例は、類似地域で生起した規範性の高いものであり、要因比較も適切に行われているため、実証的かつ客観的な説得力を有すると判断する。したがって、本評価では比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を標記のとおり決定した。
交通
交通施設	三崎口駅南西方
距離	4900 m
土地の状態
土地面積	46.3 坪 (153 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦市神奈川県三浦市東岡町３６５８番１
標準地の範囲
東	65 m
西	60 m
南	25 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	168 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からバス圏域の住宅地であり、交通利便性に劣るため、当面は現況のまま推移していくものと判断する。住民の高齢化等から地価も下落基調が続くが、値頃感から下落率は縮小しつつある。 (2)熟成度の高い住宅地域であり、特段の変動要因も認められないため、当面は現環境維持と予測する。利便性が劣り、地縁性もある住宅地域で転入需要が弱いため、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万1,333 円 1平米 4万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万8,688 円 1平米 4万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万1,333円 1平米 4万8,800円
前年から次年への変動率 -1.4 ％
2022年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
前年から次年への変動率 -3 ％
2019年	1坪 16万3,647円 1平米 4万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナによる消費の停滞は政策対応により緩和されているが、市の人口は南部を中心に減少傾向が強く、不動産の需要は弱含みである。 (2)市内では引き続き人口減少、高齢化が進んでおり、条件良否による選別化が認められるが、駅徒歩圏の一部で需要及び地価の回復の動きが見られる。
地域要因
(1)最寄駅からバス圏域の既成住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。 (2)最寄駅バス圏の三崎地区の既成住宅地域であり、地縁性が強く圏外からの転入需要が弱いエリアであるため、地価の下落傾向が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市東岡町３６５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万537 円／平米 10万955 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,714 円／平米 11万4,764 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,409 円／平米 15万3,428 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,400 円／平米 15万3,398 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050812 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市東岡町３６５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,998 円／平米 17万5,211 円／坪
推定価格 平米 坪	5万1,595 円／平米 17万573 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,537 円／平米 16万463 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,500 円／平米 16万341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市東岡町３６５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,256 円／平米 21万5,736 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,868 円／平米 20万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	5万6,397 円／平米 18万6,448 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,400 円／平米 18万6,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050802 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市東岡町３６５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,560 円／平米 12万7,479 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,748 円／平米 16万4,467 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,411 円／平米 14万211 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,400 円／平米 14万174 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050812 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市東岡町３６５８番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万821 円／平米 16万8,014 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,185 円／平米 18万5,748 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,984 円／平米 16万1,941 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,000 円／平米 16万1,994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	風致地区（風致地区）
その他地域地区等3
特別な事情