路線価 (2023) 神奈川県三浦市宮川町22-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦市神奈川県三浦市宮川町２２番２
価格時点	2023 年
駅名	三崎口駅 から 5000m
路線価
1坪当たり	1坪 12万2,322 円
1平米当たり	1平米 3万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	988万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	988万 円 (222 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万7,117 円／坪 1平米 4万4,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三浦市を中心に横須賀市の南部を含む一円の住宅地域である。需要者の中心は市内在住者や市内又は近隣市町に通勤するサラリーマン等を中心とする一・二次取得者層である。最寄り駅から徒歩圏外で、生活利便性がやや劣ること等から需要は弱含みで、１８０～２００㎡程度の更地で８００～１０００万円程度、新築戸建は２０００万円前後が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、三浦市内における徒歩圏外の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は地縁を有する圏内居住者等であるが、割安感や住環境等に着目した広域的な需要も見られる。鉄道駅から距離があり、起伏を有する地勢も存することから住宅地としての人気は低く、需要及び地価は依然弱含み傾向にある。供給は限定的で取引自体少ないが、市場の中心価格帯は、２００㎡程度の土地では１，０００万円前後、新築の戸建住宅は２，５００万円が概ね上限価格となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例をもとに試算されたもので、市場の実態を反映した実証的な価格である。近隣地域は駅徒歩圏外で、賃貸需給が少ない地域で、典型的な需要者は居住の快適性を指向する自己使用を目的としている。手法の適用に当たっては、比較的地域特性が類似した規範性の高い取引事例を採用できたことから、本件では、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地から検討した価格との均衡を考慮して、上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅が大半で賃貸需要は乏しく、三崎口駅から距離のある立地であることを踏まえると、賃貸住宅の想定は現実性を欠くと判断し、本件では収益還元法の適用を断念した。比準価格は宮川町の更地事例を中心にその他の事例も適切に活用して求められた価格であり、需要者の意思が反映された説得力の高い価格と思料される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三崎口駅南方
距離	5000 m
土地の状態
土地面積	67.2 坪 (222 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦市神奈川県三浦市宮川町２２番２
標準地の範囲
東	50 m
西	25 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.8 m
奥行き	17.5 m
面積	222 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	丘陵地の低地部に形成された住宅地域
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏外で生活利便性もやや劣ることから、地価は下落傾向が続いている。格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持すると予測する。 (2)中小規模住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。市立病院に近いが最寄駅から距離があるため相対的な市場競争力は弱く、需要及び地価も弱含み傾向で推移している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万7,117 円 1平米 4万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万7,117円 1平米 4万4,500円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 15万1,084円 1平米 4万5,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍による経済のダメージからの回復途中であるが、エネルギーや様々な製品の供給不足による物価上昇で、経済の先行きが不透明となっている。 (2)三浦市の取引件数は概ね横這い傾向にあり、取引価格は二極化が進行している。都心方面からの流入も多く、全体的な需給動向は大幅に改善している。
地域要因
(1)一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、格別の変動要因は無い。 (2)最寄駅から距離のある住宅地域であり、地域的特性に特段の変動は見られない。バス利用圏住宅地への需要は依然弱く、地価の下落も継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)バス利用圏の住宅地域に存する南東向き画地である。標準的画地と比較すると、日照等が優れ、人気は高い。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市宮川町２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,395 円／平米 11万3,710 円／坪
推定価格 平米 坪	3万1,548 円／平米 10万4,298 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,460 円／平米 14万373 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８１０Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市宮川町２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,693 円／平米 15万4,367 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,163 円／平米 15万2,615 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,591 円／平米 14万4,112 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市宮川町２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万3,670 円／平米 11万1,313 円／坪
推定価格 平米 坪	3万4,316 円／平米 11万3,449 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,493 円／平米 14万3,788 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,400 円／平米 14万6,786 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	1.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０８０４Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市宮川町２２番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,804 円／平米 14万1,510 円／坪
推定価格 平米 坪	4万431 円／平米 13万3,665 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,824 円／平米 14万8,188 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	2.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情