路線価 (2023) 神奈川県三浦市初声町下宮田字黒崎3412-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 三浦市神奈川県三浦市初声町下宮田字黒崎３４１２番４
価格時点	2023 年
駅名	三崎口駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 13万5,546 円
1平米当たり	1平米 4万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	673万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万8,606 円 1平米 5万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	680万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万259 円／坪 1平米 5万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、三浦市内の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心は圏内に居住する一次及び二次取得者層となるが、都心方面からの転入も一部で見られる。徒歩圏内住宅地の需要は堅調な一方、最寄駅から距離のある住宅地は利便性等が劣るため需要は弱含み傾向にあるが、初声地区に開業した商業施設の効果等より、地価の下落は緩和している。中心価格帯は、１３０㎡程度の土地で５００万円～９００万円程度であるが、５００万円未満の低廉な取引も見られる。 (2) 同一需給圏は、三浦市内全域及び三崎口駅を最寄りとするバス圏の横須賀市西部地域に存する住宅地域である。需要者は、三浦市内、もしくは、その周辺に居住する１，２次取得者が主である。最寄駅からやや距離があるが、周辺で商業施設の開業が相次いだこと、地価下落が続き値頃感が生じていること等から一定の引き合いが認められる。土地１５０㎡程度で８００万円前後、小規模建売では総額で２０００万円台半ばから後半程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域及び周辺地域は自己利用目的の戸建住宅が大半で、アパートも存するが賃貸需要は弱く、土地価格に見合う賃料水準は未形成である。需要者は収益性よりも居住の快適性・利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算された。比準価格は住環境等が類似し地域格差も小さい事例を重視して得られた説得力の高い価格といえる。よって、比準価格を標準に収益価格も比較考量し、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 標準地は収益性より居住の快適性が重視される最寄駅からやや距離のある住宅地域に存し、周辺に小規模の共同住宅（アパート）が一部見受けられるものの、賃貸需要は弱く収益価格は低位に求められた。一方、比準価格については、標準地と類似性を有する事例を採用して求められており、実証的で説得力を有する。以上より、本件では比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三崎口駅北西方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三浦市神奈川県三浦市初声町下宮田字黒崎３４１２番４
標準地の範囲
東	60 m
西	25 m
南	65 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	16 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅のほか空地も見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。付近の商業施設の集積度が高まり利便性が向上したことを受け、需要は改善傾向にあり、地価の下落も縮小している。 (2)最寄駅からやや距離があるものの、周辺で商業施設の開業が相次ぎ生活利便性が向上したこと、地価下落が続き値頃感が生じていること等から地価は横ばい、もしくは微減傾向である。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万1,251 円 1平米 5万1,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万3,565 円 1平米 5万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万1,251円 1平米 5万1,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2022年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万3,565円 1平米 5万2,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 17万590円 1平米 5万1,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)三浦市の取引件数は概ね横這い傾向にあり、取引価格は二極化が進行している。都心方面からの流入も多く、全体的な需給動向は大幅に改善している。 (2)市内では人口減少・高齢化が顕著であるが、コロナ禍以降、住宅地については利便性より居住の快適性が重視され、需要は回復している。
地域要因
(1)三崎口駅から距離のある住宅地域であり、地域的特性に特段の変動はないが、地域の需要に改善の兆しが見られており、地価の下落は緩和している。 (2)最寄駅からやや距離のある交通利便性に劣る住宅地域である。周辺で商業施設の開業が相次ぎ、生活利便性が向上した。
個別的要因	(1)既存住宅地域に存する東方位の画地である。標準的画地と比較すると、日照等がやや優れ人気はやや高い。なお、個別的要因に特段の変動はない。 (2)規模・形状は標準的、東側で街路に接面する中間画地である。個別的要因に変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字黒崎３４１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,126 円／平米 18万2,247 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,288 円／平米 17万6,170 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,141 円／平米 17万2,378 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字黒崎３４１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,250 円／平米 25万2,083 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,596 円／平米 25万6,532 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,955 円／平米 18万1,681 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０８０２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字黒崎３４１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万845 円／平米 16万8,094 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,558 円／平米 17万3,757 円／坪
標準価格 平米 坪	5万683 円／平米 16万7,558 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,200 円／平米 16万9,267 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050802 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字黒崎３４１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,560 円／平米 12万7,479 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,284 円／平米 18万2,769 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,761 円／平米 16万4,510 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1050812 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	三浦市
地域	神奈川県三浦市初声町下宮田字黒崎３４１２番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,368 円／平米 14万69 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,417 円／平米 14万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,303 円／平米 14万6,466 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,700 円／平米 14万7,778 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	176 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情