路線価 (2023) 北海道北斗市東浜2-234-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 北斗市北海道北斗市東浜２丁目２３４番１３
価格時点	2023 年
駅名	久根別駅 から 600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	408万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	407万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,691 円／坪 1平米 2万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北斗市内の東浜、久根別地区であり、特に国道２２８号と道南いさりび鉄道の線路に挟まれた住宅地域である。需要者の中心は北斗市を含む函館圏居住者及び同圏内への通勤者又は退職者等である。北斗市・函館市共に人口減少が続いているため住宅地需要が弱く、地価動向は若干の弱含み傾向で推移している。需要の中心は規模１５０～２００㎡程度、土地総額４～５百万円程度、新築住宅は土地建物総額２千５百～３千万円程度である。 (2) 同一需給圏は、旧上磯町に所在する住宅地域であり、特に価格牽連性が強いのは、東浜地区のうち国道の北側エリアの住宅地域である。当該地区は久根別地区に隣接しており、住宅需要は北斗市内の企業に勤務する勤労者層を中心として希薄ながらも函館市に通勤する勤労者層の需要も認められる。やや雑然とした住宅地域であり新規不動産需要が減退気味である。引価格の中心は、土地が４００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円台半ばである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) アパートも混在する住宅地域であるため２階建共同住宅を想定し、収益性を分析したが、自用の住宅利用が主流で賃貸需要が少ない地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し類似地域における複数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 土地取引は自己使用の戸建住宅の建設目的が支配的である。アパートについては元々の土地所有者が遊休地の活用のために建設するケースが多く賃料水準は土地取得費の回収を必要としない水準のため、収益価格は低位に試算された。本件においては市場参加者の属性を踏まえて収益価格は参考に留めて、戸建住宅取得を中心に採用した複数の取引から試算した比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	いさ鉄久根別駅南西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパート等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北斗市北海道北斗市東浜２丁目２３４番１３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	14 m
面積	200 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)東浜地区国道北側背後の戸建住宅にアパートも混在する既成住宅地域である。スーパー等の商業施設、ＪＲ駅へ徒歩圏の利便性の良い住宅地域である。一般的要因の影響により、地価動向は弱含み傾向と予測する。 (2)国道北側エリアの戸建住宅のほかアパートも見られるやや雑然とした住宅地域である。利便性は良好であるが周辺の区画整然とした住宅団地と比べて相対的に需要が低迷しており、今後も弱含み傾向が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,691 円 1平米 2万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,691円 1平米 2万3,500円
前年から次年への変動率 -0.8 ％
2019年	1坪 7万8,352円 1平米 2万3,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向で市内住宅地全般の需要は弱含みであるが、函館市隣接地区では低価格帯住宅地への需要で一部上昇傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつも景気の持ち直し傾向が見られる。一方、住宅投資は低水準で推移している。
地域要因
(1)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響により地価動向は弱含み傾向で推移している。 (2)既成住宅地であり、地域要因に大きな変動はないが、古くやや雑然とした住宅地域のため人気が劣り、地価は下落基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市東浜２丁目２３４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,905 円／平米 7万5,724 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,189 円／平米 7万51 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,759 円／平米 7万5,241 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,400 円／平米 7万7,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231501236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市東浜２丁目２３４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,882 円／平米 5万9,118 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,757 円／平米 5万8,705 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,449 円／平米 7万4,216 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,100 円／平米 7万6,369 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市東浜２丁目２３４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,207 円／平米 8万9,946 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,018 円／平米 8万9,322 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,494 円／平米 7万7,671 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231501236 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市東浜２丁目２３４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,710 円／平米 8万4,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,232 円／平米 8万111 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,078 円／平米 7万6,296 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,800 円／平米 7万8,683 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情