路線価 (2023) 神奈川県秦野市菖蒲字中開戸1138-14外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 秦野市神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外
価格時点	2023 年
駅名	渋沢駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 15万5,382 円
1平米当たり	1平米 4万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	735万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万4,393 円 1平米 5万8,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月14日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	731万 円 (125 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 19万3,401 円／坪 1平米 5万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、小田急線の渋沢駅勢圏下、秦野市域の西部に位置する住宅地としての圏域。需要者の中心は、その地理的位置関係等から、横浜、東京方面等からの需要は少なく、同一需給圏乃至隣接需給圏を含むその他の市内及び隣接市町域の居住者等で、３０～４０歳前後の一次取得者が中心となっている。市場に供給される住宅は、中小規模開発による３０～４０坪前後の新築戸建が主体で、これら供給される住宅の総額は２３００～２７００万円程度が中心である。 (2) 同一需給圏は、小田急線秦野駅から新松田駅までの周辺の住宅地域である。典型的な需要者は秦野市及び周辺市町に居住、または通勤する自用目的の一次取得者あるいは住替えであって、外部からの流入は少ない。近隣地域は市街地から離れた市の西端の山地に挟まれており、需給が弱く地価の低下は続いている。価格帯は、土地４０坪程度で７００万～９００万円、新築戸建で２千万円台半ば迄である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域内は、未利用地等も残る渋沢駅勢圏下の住宅地域で、戸建住宅等を主体とする住宅地域としての現況にある。地域内の取引は、戸建住宅等が主体となっており、収益目的の取引も稀に見られるが、賃料水準から収益性も低く、取引に当たって収益性に対する配慮の程度は低い段階にある。よって、価格の調整に当たっては比準価格を中心に調整を行い、収益価格は参酌する段階に止め、更に代表標準地との価格の均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の如く決定した。 (2) 駅から離れた国道背後の熟成した住宅地域である。主たる需要者は自用目的で快適性や利便性と価額を比較して購入の判断をする傾向にある。共同住宅もあるが、所有地の有効活用のためのものであり、収益目的の売買は限られる。取引価格に見合う賃料収入が得られないことから収益価格は低位に求められたものと判断される。取引市場の特性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地の価格との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	渋沢駅北西方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	37.8 坪 (125 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模一般住宅が多い幹線道路背後の住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秦野市神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12.6 m
面積	125 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)渋沢駅の駅勢圏下に位置する国道背後の住宅地域で、一般住宅等が未利用地等も残しながら立地する現況にある。地域内は、現況の地域的特性を当面は維持して行くものと予測されるが、地価は弱含み乃至下落傾向にある。 (2)市街地から離れ未利用地が見られる国道背後の既存住宅地域である。生活利便性等が劣るため競争力が弱い。付近で新東名高速の工事が進められているが特段の変動要素がなく地価水準の低下は継続するものと予想される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 20万5,633 円 1平米 6万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 19万7,699 円 1平米 5万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 20万5,633円 1平米 6万2,200円
前年から次年への変動率 -0.7 ％
2022年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 19万7,699円 1平米 5万9,800円
前年から次年への変動率 -1.2 ％
2019年	1坪 19万5,715円 1平米 5万9,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内住宅地は、中小規模開発による供給が主体で、中心市街地の一部を除き、需要もやや弱く、中心市街地の一部等を除けば地価は弱含み傾向にある。 (2)工業地で活性化の期待がある。都心との接近性、人口減少等により需給動向は弱含みで推移していが、商業地を含み価格低下に圧縮の傾向が見られる。
地域要因
(1)新東名高速道路の新秦野ＩＣが近接して開通し、一部では地域的特性等にも変化の兆しが見られるが、地価は一般的要因等も反映して下落傾向にある。 (2)渋沢駅から徒歩圏外の国道背後の既存住宅地域である。交通接近性や利便性等が劣り、地価の低下は継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南東側で幅員４ｍの地域の標準的な道路に面している。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,000 円／平米 20万1,666 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,406 円／平米 23万6,068 円／坪
標準価格 平米 坪	5万9,013 円／平米 19万5,097 円／坪
査定価格 平米 坪	6万200 円／平米 19万9,021 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	172 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０４Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,048 円／平米 21万1,743 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,383 円／平米 21万9,462 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,352 円／平米 20万2,830 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,600 円／平米 20万6,956 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051212 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,376 円／平米 22万2,745 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,174 円／平米 22万2,077 円／坪
標準価格 平米 坪	6万901 円／平米 20万1,339 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,814 円／平米 21万4,275 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,851 円／平米 21万1,091 円／坪
標準価格 平米 坪	6万810 円／平米 20万1,038 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,000 円／平米 20万4,972 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051211 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,346 円／平米 24万2,482 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,865 円／平米 24万4,198 円／坪
標準価格 平米 坪	6万945 円／平米 20万1,484 円／坪
査定価格 平米 坪	6万2,200 円／平米 20万5,633 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情