路線価 (2023) 神奈川県秦野市東田原字くずは台200-312 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 秦野市神奈川県秦野市東田原字くずは台２００番３１２
価格時点	2023 年
駅名	秦野駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 17万5,218 円
1平米当たり	1平米 5万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,320万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万3,237 円 1平米 6万4,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,330万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万4,890 円／坪 1平米 6万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね秦野市及びその周辺の小田急小田原線沿線の住宅地域と判定した。主な需要者は秦野市内及びその周辺に居住するエンドユーザーである。近隣地域は高台に中規模一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。住環境は良好なものの、最寄駅、商業施設のいずれも徒歩圏外で利便性が劣るため、需要は弱含みである。需要の中心となる価格帯は、２００㎡程度の更地で１，０００万円台前半、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円台である。 (2) 同一需給圏は、秦野市その他近隣市町の造成住宅団地の住宅地域一帯である。主な需要者は、市内並びに隣接市町の一次取得者であるが、需要の中心となる価格帯が１５０㎡程度で１２００万円～１５００万円程度であるのに対し、近隣地域は土地の分割規制がありこの規模の土地が少なく、市場の標準的な画地規模より大きいため、土地単価は長期に下落・縮小している。景観や住環境に優れるものの、傾斜地で利便性に劣り、中古住宅の需要は長期に低迷している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、近隣地域周辺から複数の事例を収集して試算されており信頼性は高い。収益価格は、建築協定のため戸建住宅の賃貸を想定して試算したが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないことから低位に試算された。従って、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の購入の事例から求めており、規範性は高い。地域では共同住宅の建設が制限されており、戸建住宅の賃貸は資産価値に見合った賃料を収受することが困難なため、収益価格は著しく低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行って、表記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	秦野駅北方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い高台の閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秦野市神奈川県秦野市東田原字くずは台２００番３１２
標準地の範囲
東	100 m
西	150 m
南	100 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.1 m
奥行き	14.5 m
面積	205 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	建築協定（建築協定）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ高台の閑静な住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。住環境は良好だが利便性が劣るため、地価は下落傾向で推移している。 (2)建築協定により共同住宅の建設が制限され、土地利用規制も厳しいため、今後も現状の戸建住宅中心の地域の特性を維持するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万4,890 円 1平米 6万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万8,196 円 1平米 6万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万4,890円 1平米 6万5,000円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2022年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万8,196円 1平米 6万6,000円
前年から次年への変動率 -1.8 ％
2019年	1坪 21万8,857円 1平米 6万6,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。市内の不動産市況は弱含みであるが、下落率は縮小しており、市中心部では横ばいに転じている。 (2)秦野市及び県西部の住宅取得世帯の人口減を背景に、県西部の新規の住宅需要は低迷している。
地域要因
(1)中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ高台の住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められない。 (2)駅からバス便の、丘陵地に造成された住宅地域である。新規の住宅建設は少なく、地域の特性に大きな変化は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２１３Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市東田原字くずは台２００番３１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,465 円／平米 16万3,531 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,632 円／平米 15万4,165 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,632 円／平米 15万4,165 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,600 円／平米 15万4,060 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２０８Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市東田原字くずは台２００番３１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,817 円／平米 26万569 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,759 円／平米 24万7,153 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,293 円／平米 24万2,307 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,300 円／平米 24万2,330 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０８Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市東田原字くずは台２００番３１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,176 円／平米 26万8,368 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,799 円／平米 25万3,897 円／坪
標準価格 平米 坪	7万5,293 円／平米 24万8,919 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２１３Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市東田原字くずは台２００番３１２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,100 円／平米 20万8,609 円／坪
推定価格 平米 坪	6万254 円／平米 19万9,200 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,032 円／平米 21万1,690 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情