路線価 (2023) 神奈川県秦野市平沢字下開戸1734-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 秦野市神奈川県秦野市平沢字下開戸１７３４番６
価格時点	2023 年
駅名	秦野駅 から 2000m
路線価
1坪当たり	1坪 18万1,830 円
1平米当たり	1平米 5万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	972万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円 1平米 6万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	972万 円 (143 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万4,808 円／坪 1平米 6万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね秦野市及びその周辺市町の小田急小田原線沿線の住宅地域と判定した。主な需要者は秦野市内及びその周辺市町に居住するエンドユーザーである。近隣地域は、秦野市の市街地の外縁部に形成された旧来からの住宅地域である。最寄駅からバス便で利便性が劣るため、需要は弱含み、地価は長期的に下落傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、４０坪程度の更地で１，０００万円程度、同規模の新築戸建住宅で２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、小田急小田原線秦野駅、渋沢駅勢圏に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は秦野市及び隣接市町における個人のエンドユーザーが中心となる。圏内はの需要は弱含み傾向で推移しており、利便性等がやや劣る平沢地区においては概ね下落傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は総額で、土地１，０００～１，５００万円程度、新築住宅で２，０００～２，５００万円である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、規範性の認められる複数の事例を収集し、規範性の高い事例を重視して試算され信頼性は高い。収益価格は、周辺にアパート等の賃貸物件も見られるが地主経営によるものが多く、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、低位に試算され比準価格に比べ信頼性は劣る。従って、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は小田急小田原線沿線の一般住宅地事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は一般住宅を賃貸に供する事を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅として自ら利用を目的とするエンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	秦野駅南西方
距離	2000 m
土地の状態
土地面積	43.3 坪 (143 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秦野市神奈川県秦野市平沢字下開戸１７３４番６
標準地の範囲
東	70 m
西	50 m
南	40 m
北	10 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14.4 m
面積	143 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街地の外縁に中小規模一般住宅、農家住宅が混在する旧来からの住宅地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は弱含みで推移している。 (2)居住環境・利便性共にやや劣る住宅地域である。新型コロナウィルスの影響からは脱しているが、地価水準については依然下落傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万9,767 円 1平米 6万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万1,751 円 1平米 7万100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万9,767円 1平米 6万9,500円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万1,751円 1平米 7万100円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 22万7,783円 1平米 6万8,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は、緩やかに持ち直している。市内の不動産市況は弱含みであるが、下落率は縮小しており、市中心部では横ばいに転じている。 (2)コロナ禍により悪化した日本経済は持ち直しの動きが続いており、住宅地市場についてはコロナ禍の悪影響は脱した。
地域要因
(1)中小規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められない。 (2)住環境、利便性共にやや劣る地域で、新型コロナの影響は脱した。需要は比較的弱い。特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０８Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市平沢字下開戸１７３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,300 円／平米 22万5,800 円／坪
推定価格 平米 坪	7万79 円／平米 23万1,681 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,038 円／平米 22万4,934 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,400 円／平米 22万9,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１２１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市平沢字下開戸１７３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万6,258 円／平米 21万9,049 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,529 円／平米 21万6,639 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,627 円／平米 18万3,903 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051204 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市平沢字下開戸１７３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,087 円／平米 20万8,566 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,676 円／平米 23万349 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,310 円／平米 22万5,833 円／坪
査定価格 平米 坪	6万9,700 円／平米 23万428 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051204 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市平沢字下開戸１７３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,586 円／平米 19万3,685 円／坪
推定価格 平米 坪	6万3,200 円／平米 20万8,939 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,634 円／平米 17万702 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,700 円／平米 17万4,226 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１２１１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市平沢字下開戸１７３４番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万314 円／平米 19万9,398 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,702 円／平米 21万7,211 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,210 円／平米 17万9,218 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,300 円／平米 18万2,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情