路線価 (2023) 神奈川県秦野市室町1075-27 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 秦野市神奈川県秦野市室町１０７５番２７
価格時点	2023 年
駅名	秦野駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 26万7,786 円
1平米当たり	1平米 8万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,400万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万600 円 1平米 10万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,410万 円 (140 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万3,906 円／坪 1平米 10万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、秦野市内の秦野駅又は東海大学前駅から北西部の丘陵地一帯と判定した。需要者は市内での住宅購入を考える一次取得者で、道路の傾斜や駅からの距離、道路区画の整然性や周辺環境を重視する。駅から徒歩圏外の造成地や狭小道路の多い街区は敬遠されるが、近隣地域は造成後間もなく比較的新しい建物が多い。周辺の平坦地では、新築住宅で２５００～３０００万円程度の販売事例があり、地価は下落傾向にあるが、下落幅は縮小している。 (2) 同一需給圏は、小田急小田原線秦野駅勢圏に存する住宅地域と判定した。典型的な需要者は秦野市及び隣接市町における戸建住宅の敷地としての利用を目的とする個人のエンドユーザーが中心となる。圏内の需要は全般的に横這いから弱含み傾向で推移している。市場での需要の中心となる価格帯は総額で、土地１，５００万円前後、新築住宅で２，５００万円前後。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、同一需給圏内の類似した住宅用地の取得または新築・中古住宅の購入の事例から求めており、規範性は高い。近隣での賃貸住宅の需要は弱く、賃貸投資に見合った賃料を収受することが困難なため、収益価格は極めて低位に試算された。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との比較検討を行って、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は小田急小田原線秦野駅勢圏の一般住宅地事例から試算された実証的な価格である。一方収益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅としての利用を目的とする個人エンドユーザーであることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	秦野駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	42.3 坪 (140 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	秦野市神奈川県秦野市室町１０７５番２７
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	10 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小田急線秦野駅近傍の、丘状地を造成した住宅地域である。徒歩圏ではあるものの急坂があり、利便性はやや劣る。一部に空地も見られ、今後も新築住宅の建設を伴い郊外の住宅地域としての特性を増すものと考えられる。 (2)居住環境・利便性共に普通程度の住宅地域である。新型コロナウィルスの影響からは脱しており、地価水準については横這い傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
前年から次年への変動率 -1 ％
2022年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 33万3,906円 1平米 10万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)秦野市及び県西部の住宅取得世帯の人口減を背景に、県西部の新規の住宅需要は低迷している。 (2)コロナ禍により悪化した日本経済は持ち直しの動きが続いており、住宅地市場についてはコロナ禍の悪影響は脱した。
地域要因
(1)傾斜地であるものの駅から徒歩圏にあり、空地利用が進み今後も住宅地域としての特性を強めると考えられる。 (2)住環境、利便性共に概ね普通程度な地域。新型コロナの影響は脱し、需要は横這いである。特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１２０２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市室町１０７５番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,258 円／平米 35万7,901 円／坪
推定価格 平米 坪	10万4,895 円／平米 34万6,783 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,895 円／平米 34万6,783 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	埋蔵文化財包蔵地
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市室町１０７５番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,659 円／平米 27万9,883 円／坪
推定価格 平米 坪	8万2,833 円／平米 27万3,846 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,037 円／平米 30万4,274 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,000 円／平米 30万7,458 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１２０１Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市室町１０７５番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,896 円／平米 35万3,398 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,520 円／平米 34万8,849 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,546 円／平米 33万9,017 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１２０９Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市室町１０７５番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万8,567 円／平米 29万2,803 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,096 円／平米 27万8,021 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,096 円／平米 27万8,021 円／坪
査定価格 平米 坪	8万4,900 円／平米 28万679 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051207 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	秦野市
地域	神奈川県秦野市室町１０７５番２７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,917 円／平米 27万7,430 円／坪
推定価格 平米 坪	8万7,326 円／平米 28万8,700 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,899 円／平米 31万430 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,800 円／平米 31万3,409 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情