路線価 (2023) 北海道北斗市押上208-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 北斗市北海道北斗市押上２０８番１０
価格時点	2023 年
駅名	上磯駅 から 1300m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	330万 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	330万 円 (428 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万5,456 円／坪 1平米 7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北斗市内の市街化調整区域及び都市計画区域外の農家住宅地域のうち特に市街化区域の住宅地に比較的近い地域である。需要者の中心は市内及び函館圏居住者と建設関係の法人等である。利用目的は農業関係者の住宅・倉庫利用、個人・法人の資材置き場・作業場等多種にわたるため、需要の規模・価格帯の平均的な数値は把握困難である。市の人口は減少傾向にあり、市街地拡張の可能性が少ない現状では需給関係は弱く土地価格は下落傾向である。 (2) 同一需給圏は、北斗市内の調整区域内及び都市計画区域外の住宅地域であり、特に価格牽連性が強いのは押上地区等の市街化区域に近い市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者は市内の農業従事者等であるが、特に当該地域に地縁を有する者が中心である。ほかに社会福祉施設等のほか倉庫や資材置場等の需要もある。取引価格について、住宅のほか倉庫、資材置場用地等の需要もあるため規模が多様であり、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸市場が形成されていない市街化調整区域の農家住宅地域であるため、収益価格は試算せず、同一需給圏の類似地域における複数の取引事例より求めた比準価格を中心に市場の動向をも分析し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 既成の戸建住宅を中心とした地域であり再調達原価の把握ができないことから積算価格は試算できなかった。また市街化調整区域内のため収益物件も見当たらず、収益性に基づいた価格形成が行われていないことから収益価格も試算できなかった。試算した比準価格は現実に取引された複数の事例を採用しており説得力を有する。以上から、比準価格の試算過程を再吟味のうえ単価と総額の関連の適否を踏まえ、比準価格を妥当と認め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	いさ鉄上磯駅北西方
距離	1300 m
土地の状態
土地面積	129.5 坪 (428 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅が建ち並ぶ市街地に近い住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北斗市北海道北斗市押上２０８番１０
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	250 m
北	300 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	25 m
面積	400 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市街化区域に隣接する農家住宅地域である。周辺街路の整備により居住環境は良好であるが、農業人口の減少による市街化調整区域内宅地に対する需要の減少があるため、地価動向は下落傾向と予測する。 (2)市街化調整区域内の農家住宅が見られる住宅地域であり、当該地域に格別の変動要因はないが、農業従事者の減少の影響があり、加えて調区内宅地で需要も限定的なことから、地価は当面下落基調が続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万5,456 円 1平米 7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2022年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万5,456円 1平米 7,700円
前年から次年への変動率 -1.3 ％
2019年	1坪 2万5,787円 1平米 7,800円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口の減少傾向で市内住宅地全般の需要は弱含みであるが、函館市隣接地区では低価格帯住宅地への需要で一部上昇傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症の影響を受けつつも景気の持ち直し傾向が見られる。一方、住宅投資は低水準で推移している。
地域要因
(1)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響により、市街化調整区域内宅地に対する需要は少なく地価は下落傾向である。 (2)市街化調整区域内に所在する。農業従事者の減少等の影響から、需要は弱含みとなっており、地価下落基調が継続している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市押上２０８番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万3,320 円／平米 4万4,036 円／坪
推定価格 平米 坪	1万2,641 円／平米 4万1,791 円／坪
標準価格 平米 坪	8,224 円／平米 2万7,189 円／坪
査定価格 平米 坪	8,310 円／平米 2万7,473 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市押上２０８番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4,186 円／平米 1万3,839 円／坪
推定価格 平米 坪	6,498 円／平米 2万1,482 円／坪
標準価格 平米 坪	7,645 円／平米 2万5,274 円／坪
査定価格 平米 坪	7,720 円／平米 2万5,522 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231831236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市押上２０８番１０
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	8,594 円／平米 2万8,412 円／坪
推定価格 平米 坪	8,227 円／平米 2万7,198 円／坪
標準価格 平米 坪	7,056 円／平米 2万3,327 円／坪
査定価格 平米 坪	7,130 円／平米 2万3,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情