路線価 (2023) 北海道北斗市久根別2-377-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 北斗市北海道北斗市久根別２丁目３７７番３
価格時点	2023 年
駅名	久根別駅 から 740m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (539 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (539 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万420 円／坪 1平米 3万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は北斗市内全域の商業地であり、特に幹線道路沿いに郊外型低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域である。需要者の中心は主に道南及び道内の自用目的の法人又は個人である。函館市へ隣接する幹線道路沿い商業地では需要が堅調であるが、商況が劣る近隣地域の商業地に対する需要は少なく、地価動向は弱含み傾向である。需要者、利用目的により画地規模、土地単価共に定め難いが規模５００㎡程度、土地単価３～４万円／㎡程度が需要の中心と推定される。 (2) 同一需給圏は北斗市及び隣接する函館市・七飯町の幹線道路沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域等である。需要者の中心は道南及び道内の自用目的の事業者又は地元零細事業者である。背後人口が頭打ちの中で様々な店舗が出店済みであり新規に店舗用地等を取得する法人・個人の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。中心となる価格帯は、需要が多様で画地規模も広狭さまざまで総額での把握は困難であるが、単価としては㎡あたり３～４万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ２階建店舗・事務所を想定し、中長期的視点から収益性を分析したが、テナント需要が少ない地域性を反映し、比準価格に比べて低位に試算された。これに対し新規の土地取得においては自用目的での取引が大半を占める商業地域であるため、同一国道沿いを中心に複数の取引事例より求めた比準価格は説得力を持つものであるため、市場の動向を分析し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 需要者の中心は、路面店経営又は自社ビルを志向する事務所経営者であり、まとまった土地に対して資本規模が大きな法人の潜在需要も考えられる。賃貸物件については、需要が乏しく元本に見合う賃料が収受できず、収益価格が低位に試算された。自用目的の取引を中心に試算した比準価格は説得力を有する反面、収益価格の規範性には限界があると判断し、周辺の幹線道路沿いの地価動向も勘案のうえ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	いさ鉄久根別駅南東方
距離	740 m
土地の状態
土地面積	163 坪 (539 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	北斗市北海道北斗市久根別２丁目３７７番３
標準地の範囲
東	100 m
西	200 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	25 m
面積	500 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	２５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域である。七重浜地区及び函館市郊外部の大型量販店を中心とする商業地域と比べて集客が劣るため、近隣地域内の商業地に対する需要は少なく、地価動向は下落傾向と予測する。 (2)国道沿いの路線商業地域である。地価は長年下落傾向で推移しているものの、競合する他の幹線道路沿いに比べて背後人口も少なく集客力が劣るため、需要は対的に弱い。今後も当分の間下落傾向を示すものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万420 円 1平米 3万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2022年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万420円 1平米 3万3,400円
前年から次年への変動率 -0.6 ％
2019年	1坪 11万1,082円 1平米 3万3,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)行動制限の緩和による人流の回復はあるが函館市隣接地区と比べて集客力が劣ることから、地価動向は弱含み傾向で推移している。 (2)公共投資は幾分減少しているものの、設備投資は緩やかに持ち直している。コロナ禍の中で商業地の取引は総じて動意に乏しい状況が続いている。
地域要因
(1)地域要因自体に変動はないが、一般的要因の影響により商業地の地価水準は弱含みで推移している。 (2)格別の変動要因はないが、各種事業者は既に出店済みであり、一般的要因の影響から新規出店需要は抑制的で、地価水準は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231531236 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市久根別２丁目３７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,304 円／平米 12万21 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,433 円／平米 11万7,141 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,433 円／平米 11万7,141 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,400 円／平米 11万7,032 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231531236 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市久根別２丁目３７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,884 円／平米 10万5,409 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,138 円／平米 12万9,390 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,615 円／平米 10万7,825 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,600 円／平米 10万7,776 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231531236 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市久根別２丁目３７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,684 円／平米 8万4,911 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,486 円／平米 11万705 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,891 円／平米 10万5,432 円／坪
査定価格 平米 坪	3万1,900 円／平米 10万5,461 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231531236 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	北斗市
地域	北海道北斗市久根別２丁目３７７番３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,747 円／平米 16万4,464 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,288 円／平米 15万3,028 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,287 円／平米 11万3,353 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,300 円／平米 11万3,396 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情