路線価 (2023) 北海道福島町字福島122-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 福島町北海道福島町字福島１２２番１外
価格時点	2023 年
駅名	木古内駅 から 35000m
路線価
倍率方式	1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	285万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	285万 円 (244 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 3万8,680 円／坪 1平米 1万1,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は福島町全域の商業地及び住宅地域の中でも街路幅員が広く店舗等が見られる地域である。特に強い競争代替関係にあるのは字福島周辺の国道沿いの中心商業地である。需要者の中心は主に福島町に地縁等のある零細事業者である。人口減少と高齢化の進行のため商況は低迷傾向が続き商業地需要は少なく地価は下落傾向で推移している。需要が弱く取引がほとんど見られないため、需要の中心となる価格を把握することは困難である。 (2) 同一需給圏は町内に存する商業地域一円であり需要者は主として町内居住の個人、法人等であるが、商業地としての需要は冷え込んでおり取引数も少なく需要の中心価格帯は特定しがたい。基幹産業である漁業を取り巻く環境が厳しさを増しているため当町の定住人口の減少に歯止めがかからず、また、町内の観光資源が乏しいこともあり交流人口も道南圏において低位にある。このため町内の商況は低迷しており商業地の需給改善は見通せない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的での店舗、店舗兼住宅利用が支配的な商業地域であり、当初からの貸店舗等の賃貸物件経営が行われている地域ではなく賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は商業地取引の減少から取引時点を遡り街路条件が比較的良い地域の事例を採用して秤量比較したものであり、現実の複数の取引事例から試算した価格であり説得力を有する判断し、単価と総額との検討を踏まえ、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額と決定した。 (2) 町内での商業地の事例が少ないため取引時点や地域的特性を含めて広域的に事例を採用せざるを得なかったが、各事例の規範性を適切に勘案のうえ比準価格を試算している。一方、近隣地域は自用の店舗併用住宅等を主とする地域であり賃貸市場が成立していない実情のため収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に町内商業地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	いさ鉄木古内駅　南西方
距離	35000 m
土地の状態
土地面積	73.8 坪 (244 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	福島町北海道福島町字福島１２２番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	21 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いに低層店舗が建ち並ぶ商業地域である。人口減少と高齢化の進行のため購買力が逓減し、近隣地域内の土地取得需要は希薄で、空き店舗が目立つ状況となっている。このため地価は今後も下落傾向と予測する。 (2)当町の人口のうち生産年齢人口にあってはこの５年で２５％減少しており、また、交流人口も道南圏において低位にある。このため地域経済は低迷しており、商業地の地価は下落が続くと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 3万8,680 円 1平米 1万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -5.6 ％
2022年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 3万8,680円 1平米 1万1,700円
前年から次年への変動率 -5.6 ％
2019年	1坪 4万994円 1平米 1万2,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地域経済が縮小している中で、人口減少の進行と高い高齢化率が相まって、購買力の低下が続いており、商業地の取引自体が極めて低調である。 (2)福島町の人口はこの５年で１５％減少し、消費低迷への影響が懸念される。
地域要因
(1)福島町の中心商業地域である。過疎化の影響を受け購買力が低下し空き店舗が目立つ状況となっており、不動産に対する新規投資意欲は減退している。 (2)国道沿道に存する当町の中心商業地域であり、地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231501332 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	福島町
地域	北海道福島町字福島１２２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万1,800 円／平米 3万9,011 円／坪
推定価格 平米 坪	1万499 円／平米 3万4,710 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,877 円／平米 3万9,265 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,900 円／平米 3万9,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	3.8 m
側道方位3	南東
側道幅員3	3 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231501332 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	福島町
地域	北海道福島町字福島１２２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万870 円／平米 3万5,936 円／坪
推定価格 平米 坪	1万55 円／平米 3万3,242 円／坪
標準価格 平米 坪	1万2,414 円／平米 4万1,041 円／坪
査定価格 平米 坪	1万2,400 円／平米 4万994 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231501332 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	福島町
地域	北海道福島町字福島１２２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6,034 円／平米 1万9,948 円／坪
推定価格 平米 坪	6,154 円／平米 2万345 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,189 円／平米 3万6,991 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,200 円／平米 3万7,027 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231501332 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	福島町
地域	北海道福島町字福島１２２番１外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,028 円／平米 1万11 円／坪
推定価格 平米 坪	5,222 円／平米 1万7,264 円／坪
標準価格 平米 坪	1万1,682 円／平米 3万8,621 円／坪
査定価格 平米 坪	1万1,700 円／平米 3万8,680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	14 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情