路線価 (2023) 神奈川県伊勢原市沼目5-766-19 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 伊勢原市神奈川県伊勢原市沼目５丁目７６６番１９
価格時点	2023 年
駅名	伊勢原駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 24万1,338 円
1平米当たり	1平米 7万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	1,510万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万4,152 円 1平米 9万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,500万 円 (164 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万2,499 円／坪 1平米 9万1,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢原駅を圏域とするバス便又は徒歩圏限界域の既成住宅地域。需要者は市内及び隣接市域居住者が大部分である。需要層は敷地規模により一次・二次取得者層に分かれる。供給は小規模な開発の新築分譲が多い。市内全体の需給動向は生活利便性により二極化が鮮明であるところ、当該圏域は割安感から安定的に推移している。土地は１２０㎡程度で１，２００万円前後、新築戸建で３，０００～３，５００万円程度が取引の中心価格帯。 (2) 同一需給圏は伊勢原駅郊外の熟成した住宅地域であり、規模の大きい画地の細分化や古家付物件を解体し更地にして建売分譲が見られる。需要者の中心は伊勢原市及び周辺市町に居住、勤務する一次取得者で、都心・横浜方面への通勤者等は少ない。需給の中心価格帯は土地１３０～１６５㎡で１２００～１５００万円程度、新築建売が２３００～２７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己の居住目的を中心とする住宅地域であり、周辺で更地並びに配分法の適用が可能な新築及び中古建物付土地の類似する取引事例を収集し得た。一方、アパートなどの賃貸物件もみられるが規範となる事例は少なく、また元本と果実の関係が希薄であるため、収益価格は低く試算された。標準地は収益性よりも居住の利便性・快適性を重視する住宅地域に存するので、比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、代表標準地との検討に留意のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 自用の低層住宅が多い住宅地域で、アパートも見られるが地主の土地活用によるものが大半である。地価水準に見合う賃料を収受できず収益価格は低位となった。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢原駅南東方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	49.6 坪 (164 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢原市神奈川県伊勢原市沼目５丁目７６６番１９
標準地の範囲
東	100 m
西	50 m
南	50 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	13.9 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)バス便利用の既成の住宅地域で、当面は現状維持と思料する。地価は割安感から強含み傾向にあり、ここしばらくは当該傾向で推移するものと予測する。 (2)一般住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域。地域要因に変化はなく現状を維持し、バス便のため選好性はやや低いものの駅徒歩圏内の物件の価格上昇が波及して、地価は横ばいから緩やかな強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 31万4,070 円 1平米 9万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万1,756 円 1平米 9万4,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 31万4,070円 1平米 9万5,000円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万1,756円 1平米 9万4,300円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工戸数減少傾向。駅前整備・産業系区画整理事業の進捗が着目点。駅徒歩圏の住宅地は上昇基調にある。 (2)転入人口の微増や市場ニーズに対応した物件供給があり駅徒歩圏の住宅地の需要は強まっており、徒歩圏外の地域でも価格上昇が波及している。
地域要因
(1)バス便利用の既成の住宅地域で、地価は割安感から上昇基調で推移している。 (2)バス便利用の郊外の熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。地価は横ばいから緩やかな強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051008 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市沼目５丁目７６６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,150 円／平米 37万768 円／坪
推定価格 平米 坪	10万8,591 円／平米 35万9,002 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,428 円／平米 34万8,545 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市沼目５丁目７６６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,910 円／平米 32万384 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,865 円／平米 31万6,930 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3,985 円／平米 31万714 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,000 円／平米 31万764 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市沼目５丁目７６６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万2,464 円／平米 23万9,566 円／坪
推定価格 平米 坪	7万1,057 円／平米 23万4,914 円／坪
標準価格 平米 坪	6万7,609 円／平米 22万3,515 円／坪
査定価格 平米 坪	6万7,600 円／平米 22万3,486 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051012 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市沼目５丁目７６６番１９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万536 円／平米 49万7,672 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,740 円／平米 50万1,652 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,514 円／平米 47万7,763 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.7 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情