路線価 (2023) 神奈川県伊勢原市石田字塚本1475-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 伊勢原市神奈川県伊勢原市石田字塚本１４７５番７
価格時点	2023 年
駅名	愛甲石田駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円 1平米 15万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	2,250万 円 (145 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万2,430 円／坪 1平米 15万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田急小田原線沿線の愛甲石田駅等の最寄り駅から概ね徒歩圏内等の住宅地域である。住宅地として熟成しており、宅地供給は既存宅地の分割等が多少ある程度で希少性、利便性が高いことから住宅地の需要は強含みで推移している。当地域の需要者は、都心に通勤するサラリーマン層、マンションからの買い換え需要者等隣接市居住者が中心である。需要の中心価格帯の宅地供給は１４０㎡程度の画地で２千万円台前半、新築戸建は３千万円台後半である。 (2) 同一需給圏は愛甲石田駅徒歩圏内の伊勢原市を中心に厚木市を含む住宅地域。近傍の中規模規模分譲地の販売は好調で、周辺地域の物件相場に影響を与えている。需要者の中心は同一需給圏内に居住、勤務のほか都心・横浜方面への通勤する一次取得者のほか、同駅利用圏内の二次取得者も見られる。需給の中心価格帯は土地１３０～１６０㎡で２０００～２５００万円、新築建売が３５００～４２００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内であり、取引の中心は自己居住目的である。比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。アパートはあるが投資採算は劣り、収益価格は想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、他の標準地との秤量的検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 自用の低層住宅が支配的な住宅地域であり、周辺には賃貸マンション、アパートが見られるが、地主の土地活用によるものが大半である。地価水準に見合う賃料を収受できず収益価格は低位となった。市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	愛甲石田駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	43.9 坪 (145 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢原市神奈川県伊勢原市石田字塚本１４７５番７
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅から徒歩圏内であることから、利便性に優れ、一般的要因の影響により地価は上昇傾向にある。近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域であり、周辺は当面現状の住環境が維持されると予測される。 (2)昭和４０年代に開発された低層住宅が建ち並ぶ住宅地域。現状の環境を維持するが駅徒歩圏内の需要は強く、地価は今後とも上昇で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 54万5,490 円 1平米 16万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万8,960 円 1平米 16万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 54万5,490円 1平米 16万5,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万8,960円 1平米 16万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 49万5,900円 1平米 15万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微増傾向である。物価上昇等が懸案事項だが、コロナ禍はワクチン接種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は上昇傾向である。 (2)転入人口の微増や市場ニーズに対応した物件供給があり駅徒歩圏の住宅地の需要は強まっており、徒歩圏外の地域でも価格上昇が波及している。
地域要因
(1)過去一年間特段の変動は見られず、最寄り駅から徒歩圏内であり、人気は高い。地域内の住宅地の地価は上昇傾向にある。 (2)成熟した住宅地域であり地域要因に特段の変動はない。近傍における中規模分譲地の売れ行きは好調、当該地域の地価も強含みで推移している。
個別的要因	(1)幅員６ｍの西側道路であり、画地規模が適当であり、選好性は高く、総額の観点からも需要は強含みである。なお個別的要因に特段の変動はない。 (2)西方位でありやや効用が優る。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051002 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市石田字塚本１４７５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,616 円／平米 62万258 円／坪
推定価格 平米 坪	18万7,616 円／平米 62万258 円／坪
標準価格 平米 坪	17万5,670 円／平米 58万765 円／坪
査定価格 平米 坪	17万7,000 円／平米 58万5,162 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051010 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市石田字塚本１４７５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,768 円／平米 48万5,215 円／坪
推定価格 平米 坪	15万923 円／平米 49万8,951 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,943 円／平米 54万5,302 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051010 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市石田字塚本１４７５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,489 円／平米 43万8,009 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,067 円／平米 48万2,898 円／坪
標準価格 平米 坪	16万161 円／平米 52万9,492 円／坪
査定価格 平米 坪	16万2,000 円／平米 53万5,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市石田字塚本１４７５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,179 円／平米 49万3,186 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,959 円／平米 53万8,742 円／坪
標準価格 平米 坪	17万103 円／平米 56万2,361 円／坪
査定価格 平米 坪	17万2,000 円／平米 56万8,632 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1051002 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	厚木市
地域	神奈川県伊勢原市石田字塚本１４７５番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,793 円／平米 62万844 円／坪
推定価格 平米 坪	19万5,458 円／平米 64万6,184 円／坪
標準価格 平米 坪	18万1,484 円／平米 59万9,986 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情