路線価 (2023) 神奈川県伊勢原市小稲葉字仲西2162-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 伊勢原市神奈川県伊勢原市小稲葉字仲西２１６２番１
価格時点	2023 年
駅名	伊勢原駅 から 3800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,730万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万341 円／坪 1平米 4万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は伊勢原市を中心に、隣接する県央各市の調区内の住宅地で、小田急小田原線、ＪＲ東海道本線沿線である。需要者は自然環境の豊かさを求める層や地縁的選好性を有する層であるが、圏外からの転入者は少ない。調区内であることから利便性は劣っても地価水準の相対的低さを求める一次取得者層等が中心である。最寄り駅からバス便利用であり、需要の中心価格帯の宅地供給は３００㎡程度で１．５千万円前後、新築の戸建は３千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、伊勢原市、厚木市にある最寄り駅からバス便の住宅地域の存する圏域と判定した。主たる需要者は、伊勢原市又は周辺市町在住者が考えられる。近隣地域は、農家住宅と一般住宅が混在する市街化調整区域の住宅地域であるので、需要はあまりなく取引などが少ない地域である。中心価格帯は、３００㎡程度で土地で１，５００万円程度、新築建売で２，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 調区内においては生活利便性や住環境から賃貸需要が少なく限定的であり、賃貸市場は未成熟であり、収益性による価格査定が適さない。比準価格は規範性が高い現実の取引事例から求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。そこで評価の手法は取引事例比較法のみであった。鑑定評価額の決定に当たり当地域の地価動向を総合的に勘案し、経済情勢を反映した比準価格を中心とし、他の標準地との秤量的検討を行い、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は、伊勢原市郊外の市街化調整区域にある住宅地域であり賃貸市場が成立していない。典型的な需要者は、自己の住宅地として購入する個人が考えられる。当該需要者は、居住の快適性・利便性を重視し、市場性に基づく実証的な比準価格の説得力は高いものと思われる。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	伊勢原駅南東方
距離	3800 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢原市神奈川県伊勢原市小稲葉字仲西２１６２番１
標準地の範囲
東	50 m
西	80 m
南	0 m
北	95 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	320 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	６．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄り駅からバス便利用の調区内の住宅地は人気が無いが、大神地区の開発等の影響も受けて地価は緩やかな上昇傾向にある。近隣地域は農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域であり、現状のまま推移すると予測する。 (2)農家住宅と一般住宅が混在する地域である。地域要因に大きな変動要因が認められないことから、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万341 円 1平米 4万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万341円 1平米 4万8,500円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 15万8,688円 1平米 4万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微増傾向である。物価上昇等が懸案事項だが、コロナ禍はワクチン接種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向である。 (2)伊勢原市の人口は、直近では微増傾向にある。住宅着工は、直近（Ｒ３度）は減少している。
地域要因
(1)最寄り駅からバス便利用の調区内であるが、過去一年間特段の変動は見られず、一般的要因等の影響も受けて周辺の地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)市内の地価は、徒歩圏内とそれ以外で需要の強弱が大きくなっている。
個別的要因	(1)幅員６．８ｍ西側道路であり、画地規模が適当なため、調区内だが、総額の観点から選好性は見込まれ、需要はある。なお個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051007 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市小稲葉字仲西２１６２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万1,041 円／平米 20万1,802 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,407 円／平米 20万3,012 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,516 円／平米 17万312 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,500 円／平米 17万259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.3 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051008 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市小稲葉字仲西２１６２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	6万6,640 円／平米 22万312 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,973 円／平米 22万1,413 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,860 円／平米 17万4,755 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,900 円／平米 17万4,887 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051016 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	平塚市
地域	神奈川県伊勢原市小稲葉字仲西２１６２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,980 円／平米 11万8,950 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,978 円／平米 13万2,167 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,033 円／平米 14万2,267 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,000 円／平米 14万2,158 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	厚木市
地域	神奈川県伊勢原市小稲葉字仲西２１６２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万9,240 円／平米 16万2,787 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,275 円／平米 15万9,597 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,508 円／平米 15万3,755 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,500 円／平米 15万3,729 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情