路線価 (2023) 北海道木古内町字本町57-1内 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 木古内町北海道木古内町字本町５７番１内
価格時点	2023 年
駅名	木古内駅 から 250m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	523万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	525万 円 (250 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万9,426 円／坪 1平米 2万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木古内町の商業地域及び商住混在地を含む一円の地域である。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性をもつごく限定された零細事業者である。人口減少等による購買力低下の影響で空店舗が目立っており需給は弱含みである。高規格道路の木古内ＩＣの開通効果から「道の駅」は来館者で賑わっているものの、既存商店街への波及効果は希薄で当該地域に直接的な影響は見当たらない。取引される規模は様々であり需要の中心となる価格帯は見出せない。 (2) 同一需給圏は町内における商業地域一円であり需要者は主として町内居住の個人、中小法人等である。木古内ＩＣが開通し駅前に存する道の駅の来館者は新型コロナ禍前より増加しており、町内には一定の回遊効果も生じている。しかし、人口減少や高齢化進行による消費の低迷もあって、既存商業地の需給改善までには至っていない。依然として商業地の取引数も少なく需要の中心価格帯は特定しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自己使用目的での低層店舗兼住宅としての土地利用が支配的な商業地域である。当初から賃貸目的の賃貸物件は皆無であり、賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。以上から、試算した比準価格について検討を行った結果、ＪＲ木古内駅前の商業地域で行われた複数の取引から試算しており実証的で説得力を有する価格と判断し、単価と総額との検討を踏まえ、比準価格を妥当と判断して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (2) 画地規模の異なる事例や取引時点の古い事例をも採用せざるを得なかったが適切に格差修正のうえ標準地の市場性を適切に反映する比準価格が試算されている。一方、近隣地域は自用の店舗併用住宅等を主とする地域であり賃貸市場が成立していないため収益価格の試算は断念した。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準とし、町内商業地の需給動向も踏まえ上記のとおり決定した。
交通
交通施設	いさ鉄木古内駅南東方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	75.6 坪 (250 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の中規模小売店舗が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木古内町北海道木古内町字本町５７番１内
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼住宅地
画地の形状等
間口	8.5 m
奥行き	20 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１７ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)木古内ＩＣの開通により顧客が増加したのは一部のみで、既存の商店街に対する波及効果は見られず、人口減少による購買力の低下のため商況は低迷している。このため今後とも地価は下落傾向と予測する。 (2)木古内ＩＣの開通により交流人口の増加が窺えるものの定住人口は一貫して減少しており、商業地の需給改善は見通せない状況にある。このため地価の下落は続くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万9,095 円 1平米 2万900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万9,426 円 1平米 2万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万9,095円 1平米 2万900円
前年から次年への変動率 -2.8 ％
2022年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万9,426円 1平米 2万1,000円
前年から次年への変動率 -2.3 ％
2019年	1坪 7万1,079円 1平米 2万1,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)高い人口減少率と老年人口割合が５０％超となっていることから、地域経済が年々縮小しており、土地の新規取得需要は減退している。 (2)木古内町の人口はこの５年で１割強減少し、消費低迷への影響が懸念される。
地域要因
(1)中心部の商業地域である。令和４年３月の高規格道路木古内ＩＣの開通効果は限定的で、商業地に対する需要を喚起するまでには至っていない。 (2)近隣地域の北東約２㎞において、令和４年３月下旬に函館江差自動車道の木古内インターチェンジが開通している。
個別的要因	(1)特段の変動はない。 (2)角地としての効用増が認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231391334 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	木古内町
地域	北海道木古内町字本町５７番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9,997 円／平米 3万3,050 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,603 円／平米 4万4,972 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,079 円／平米 6万3,075 円／坪
査定価格 平米 坪	2万 円／平米 6万6,120 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231391334 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	木古内町
地域	北海道木古内町字本町５７番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,100 円／平米 5万9,839 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,629 円／平米 5万8,281 円／坪
標準価格 平米 坪	2万571 円／平米 6万8,008 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,600 円／平米 7万1,410 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231391334 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	木古内町
地域	北海道木古内町字本町５７番１内
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,819 円／平米 5万8,910 円／坪
推定価格 平米 坪	2万134 円／平米 6万6,563 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,935 円／平米 6万5,905 円／坪
査定価格 平米 坪	2万900 円／平米 6万9,095 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	11 m
側道方位2	東
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情