路線価 (2023) 神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸468-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 伊勢原市神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外
価格時点	2023 年
駅名	鶴巻温泉駅 から 900m
路線価
1坪当たり	1坪 24万7,950 円
1平米当たり	1平米 7万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,260万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	1,270万 円 (135 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円／坪 1平米 9万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田急小田原線の鶴巻温泉駅、東海大学前駅等を中心とする伊勢原市、平塚市北西部、秦野市の住宅地である。宅地供給等が比較的多く、最寄り駅に徒歩圏内であるが、最寄り駅から都心部へ急行で１時間程度を要することから都心回帰の影響も受けて需要は弱く、地価は概ね下落傾向にある。需要者は都心に通勤するサラリーマン層が中心である。需要の中心価格帯の宅地供給は１４０㎡程度の画地で１．５千万円前後、新築戸建は３千万円前後である。 (2) 同一需給圏は、鶴巻温泉駅や東海大学前駅、伊勢原駅が最寄りの住宅地域と判定する。秦野市に近接することから主な需要者は、伊勢原市や秦野市に地縁を有する一次取得者で市内や周辺都市に通勤する個人となる。生活利便性にやや劣るが価格調整が進み地価は底値を模索しながら緩慢に推移している。土地は１００～１５０㎡程度で一画地９００～１５００万円程度、新築戸建住宅の総額２０００万円前半～３０００万円程度が取引の中心的価格帯となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内であり、取引の中心は自己居住目的である。比準価格は規範性の高い現実の取引事例より求めた価格であり、信頼性が高く説得力に富むものである。アパートはあるが投資採算性は劣り、収益価格は想定要因等が多く、この点に難があり、説得力がやや劣るものである。本件では比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、自用の住宅地を目的とする事例を比準して試算しており、地価動向を反映し実証的で説得力は高いと判断できる。一方で、収益価格は賃貸用共同住宅を想定したが低位に求められた。地主による有効活用や割安に土地を取得した不動産業者によるアパートがみられるものの既存物件であり、更地の価格形成に与える影響は限定的である。このため、鑑定評価額は比準価格を重視して収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえて上記のとおり決定する。
交通
交通施設	鶴巻温泉駅北東方
距離	900 m
土地の状態
土地面積	40.8 坪 (135 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢原市神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	8.3 m
奥行き	15.5 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域内において特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移すると思料される。近隣地域は一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、最寄り駅から徒歩圏内であるが、都市回帰の現状等から地価は下落傾向にある。 (2)農家住宅もみられる住宅地域であり、当面は現状のまま地域要因に大きな変化はないと考えられ、地価は緩慢に推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万7,294 円 1平米 9万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万2,666 円 1平米 9万7,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万7,294円 1平米 9万9,000円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万2,666円 1平米 9万7,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は微増傾向である。物価上昇等が懸案事項だが、コロナ禍はワクチン接種の進捗もあり、改善が見込まれる。地価は下落傾向である。 (2)減少基調にあった人口は転入超過により微増に転じた。新東名は新秦野ＩＣまで延伸。伊勢原駅北口周辺整備による活性化が期待される。
地域要因
(1)最寄り駅から徒歩圏内であるが、過去一年間特段の変動は見られず、一般的要因の影響を受けて地域内の住宅地の地価は下落傾向にある。 (2)北方に東名高速道路が通過する郊外の住宅地域で周囲には農地が広がっている。地域要因に変化はなく、地価は横ばい圏内で推移している。
個別的要因	(1)幅員４．７ｍの北西側道路であるが、画地規模が適当であり、総額の観点から選好性が認められるが、需要は弱い。個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051010 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,937 円／平米 34万3,616 円／坪
推定価格 平米 坪	9万9,540 円／平米 32万9,079 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,684 円／平米 32万2,943 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,700 円／平米 32万2,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4.5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,764 円／平米 37万9,410 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,731 円／平米 37万5,995 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,731 円／平米 37万5,995 円／坪
査定価格 平米 坪	11万4,000 円／平米 37万6,884 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051012 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,306 円／平米 33万8,224 円／坪
推定価格 平米 坪	10万888 円／平米 33万3,536 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,092 円／平米 34万7,434 円／坪
査定価格 平米 坪	10万5,000 円／平米 34万7,130 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051010 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,641 円／平米 34万2,637 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,231 円／平米 34万7,894 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,840 円／平米 33万71 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,800 円／平米 32万9,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情