路線価 (2023) 神奈川県伊勢原市伊勢原2-458-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 伊勢原市神奈川県伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外
価格時点	2023 年
駅名	伊勢原駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 59万5,080 円
1平米当たり	1平米 18万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	6,260万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 78万3,522 円 1平米 23万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	6,150万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 77万298 円／坪 1平米 23万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湘南・県央・県西地区の普通乃至路線商業地域。需要者は伊勢原市及び隣接市域で商業活動を行う一般事業法人・個人事業者等が中心となる。当地域は県道沿いの既成商業地域に位置付けられ、増加する郊外型複合大型店舗への顧客の流出傾向はみられるところ、駅前再開発事業の進捗による発展的気運から地価は強含みで推移している。需要の中心価格帯は用途・規模・立地条件・個別の需給関係により様々で収斂されていない状況にある。 (2) 同一需給圏は市内または周辺市のうち駅周辺商業地の範囲。需要者の中心は同一需給圏に地縁性を有する地元企業または個人事業者が主であるが広域的事業者も考えられる。伊勢原駅周辺商業地の基礎的土地需要は安定する中で、駅に近く、再開発事業による今後の駅周辺での発展期待性等の影響も存し、総額からの値頃感も考えられ、需要は堅いと見込まれる。なお地域内画地の個別性に差があり取引総額水準の把握は困難。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 伊勢原市内の類似の事例から求めた比準価格は取引の実態を反映し実証的である。一方、投資対象として賃料収入を基礎に試算した収益価格は理論的であるところ、建物の構造・設備内容等は個別性が強く、想定事項を含む点でやや精度が劣るものと思料する。よって、本評価では規範性が高い比準価格を標準として、収益価格を比較考量のうえ、広域的に類似する他の標準地と比較検討・調整のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 既成商業地域で、繁華性と駅接近性を伴う高度利用された商業地であり、収益価格にも配慮を要するが、発展的期待感等の反映の限界や想定要素を含むことなどからやや低位に至ったと考えられる。駅周辺商業地取引市場の実態に鑑みると、収益価格よりも実証的で規範性を有するのは比準価格と判断した。よって比準価格を重視して収益価格を関連づけ、市場分析結果等を考慮し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	伊勢原駅西方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模事務所、低層店舗等の多い既成商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢原市神奈川県伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	50 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	18 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近い既成の商業地域でここ暫くの間は現状維持と予測する。地価は北口再開発事業等の影響から潜在的需要が顕在化して強含みで推移しており、今後当該事業進捗の伝播の程度が着目点となると予測する。 (2)駅に近い県道沿いの商業地域であり、地域要因に特に大きな変動は見込まれず、当面は現状程度の維持が予測されるが、伊勢原駅北口周辺地区整備事業が進展する中で、波及的影響には留意を要する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 85万9,560 円 1平米 26万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 79万3,440 円 1平米 24万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 85万9,560円 1平米 26万円
前年から次年への変動率 5.3 ％
2022年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 79万3,440円 1平米 24万円
前年から次年への変動率 3.6 ％
2019年	1坪 74万3,850円 1平米 22万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工戸数減少傾向。駅前整備・産業系区画整理事業の進捗が着目点。駅徒歩圏の住宅地は上昇基調にある。 (2)市内人口はＲ４年１月以降では横ばいで、社会人口は転入超により増加傾向である。市内商業地不動産市場は地域・物件で需要に強弱がみられる。
地域要因
(1)県道沿いの既成商業地域で、北口再開発事業等の気運が波及して潜在的需要が顕在化し、地価は強含みで推移している。 (2)駅に近い商業地域として需要は堅い中で、近接地域での伊勢原駅北口周辺地区整備事業が進展しつつある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内の標準的画地である。個別的要因の変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万2,000 円／平米 126万2,892 円／坪
推定価格 平米 坪	44万4,818 円／平米 147万568 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,350 円／平米 94万9,979 円／坪
査定価格 平米 坪	28万7,000 円／平米 94万8,822 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,028 円／平米 97万5,363 円／坪
推定価格 平米 坪	31万369 円／平米 102万6,080 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,300 円／平米 143万9,102 円／坪
査定価格 平米 坪	43万5,000 円／平米 143万8,110 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万2,317 円／平米 90万280 円／坪
推定価格 平米 坪	31万2,562 円／平米 103万3,330 円／坪
標準価格 平米 坪	23万503 円／平米 76万2,043 円／坪
査定価格 平米 坪	23万1,000 円／平米 76万3,686 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051008 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市伊勢原２丁目４５８番１０外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
推定価格 平米 坪	33万240 円／平米 109万1,773 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,417 円／平米 124万7,741 円／坪
査定価格 平米 坪	37万7,000 円／平米 124万6,362 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情