路線価 (2023) 神奈川県伊勢原市歌川1-2-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 伊勢原市神奈川県伊勢原市歌川１丁目２番１外
価格時点	2023 年
駅名	愛甲石田駅 から 1800m
路線価
1坪当たり	1坪 30万7,458 円
1平米当たり	1平米 9万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (28407 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万9,616 円 1平米 13万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	21億4,748万3,647 円 (28407 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 44万6,310 円／坪 1平米 13万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は湘南・県央・県西地区の工業団地及び既成の工業地域。需要者は広域的に製造・販売・流通等の事業を展開する一般事業法人・地元企業等が中心である。高速道路網の充実を嚆矢とした紐帯により物流施設等の事業用地需要が高まる中、当地域は区画整理済の大規模物流施設用地を中心とした工業団地で東名高速ＩＣとも良好な関係位置にあるため需要は増大している。需要の中心価格帯は用途・規模・立地条件等により様々で収斂されていない状況にある。 (2) 同一需給圏は、県内外の高速道路周辺を主とした工業地または県内の一定規模の工業地の存する範囲。対象地の規模や状態に鑑みて、需要者は物流系事業者から地域性を伴う工業地事業者まで取得が考えられる。高速道路周辺をはじめ物流施設用地の需要は強い中で、土地区画整理地内で高速道路ＩＣへのアクセスがよい一定規模の工業地であって、需要は堅く見込まれる。なお地域内画地の個別性に差があり一定の取引総額水準の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収集範囲が広域となったが類似する稀少性がある工業地の事例から求めた比準価格は実証的で規範となる。一方、近時の工業地需要を反映した投資対象としての判断において、賃料収入を基に求めた収益価格は理論的であるところ、建物の構造・設備内容等は個別性が強く、多くの想定事項を含む点でやや精度が劣ると思料する。よって、規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 一定規模の操業環境のよい工業地域でＩＣ等のアクセスが良好な特徴がある。大規模倉庫等賃貸収益物件は見込まれ、収益価格にも一定の配慮を要するが、本件収益価格算定には想定要素を多く含む面がある。工業地全般には自己使用目的の工場・倉庫等取引も比較的みられる中で、実証的で規範性を有するのは比準価格と判断した。よって比準価格を標準に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた上で、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	愛甲石田駅南方
距離	1800 m
土地の状態
土地面積	8592.6 坪 (28407 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	倉庫
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模倉庫が建ち並ぶ街区整然とした工業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	四方路
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	伊勢原市神奈川県伊勢原市歌川１丁目２番１外
標準地の範囲
東	230 m
西	0 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	流通業務用地
画地の形状等
間口	170 m
奥行き	150 m
面積	25000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)倉庫、事業所等が建ち並ぶ区画整理済の工業地域で、高速道路網の整備及び周辺区画整理事業等の進捗並びに大規模物流用地の稀少性による需要の増大から今後とも地価は強含み傾向で推移するものと予測する。 (2)土地区画整理事業による工業地で街路が広く区画整然とした工業地である。新東名高速道路厚木南ＩＣにもアクセスはよく、物流施設をはじめ工業地需要が活況の中で需要は見込まれ、地価は強含みと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	流通業務用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 45万9,534 円 1平米 13万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 10.6 ％
2022年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 45万9,534円 1平米 13万9,000円
前年から次年への変動率 9.8 ％
2019年	1坪 40万6,638円 1平米 12万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口総数微増、高齢化率上昇、新築住宅着工戸数減少傾向。駅前整備・産業系区画整理事業の進捗が着目点。駅徒歩圏の住宅地は上昇基調にある。 (2)景気は緩やかに持ち直す中で、工業的事業用不動産は概ね活況で、市内及び周辺市内工業地の需要は堅調である。
地域要因
(1)高速道路網の整備及び周辺区画整理事業等の進捗並びに大規模物流用地需要の増大による発展的気運から地価は上昇基調が持続している。 (2)幹線道路等のアクセス、背後地人口、交通利便性等から需要は底堅い。地域要因の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)四方路の格差以外は地域内の標準的画地である。個別的要因の変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1051012 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市歌川１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,899 円／平米 36万20 円／坪
推定価格 平米 坪	12万1,852 円／平米 40万2,843 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,466 円／平米 41万1,485 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1051002 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	厚木市
地域	神奈川県伊勢原市歌川１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万5,963 円／平米 41万6,434 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,200 円／平米 43万7,053 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,670 円／平米 44万1,913 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1051012 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	厚木市
地域	神奈川県伊勢原市歌川１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万3,545 円／平米 34万2,320 円／坪
推定価格 平米 坪	11万2,842 円／平米 37万3,056 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,226 円／平米 44万445 円／坪
査定価格 平米 坪	13万9,000 円／平米 45万9,534 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1051015 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	厚木市
地域	神奈川県伊勢原市歌川１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	17万4,323 円／平米 57万6,312 円／坪
推定価格 平米 坪	18万964 円／平米 59万8,267 円／坪
標準価格 平米 坪	19万2,515 円／平米 63万6,455 円／坪
査定価格 平米 坪	20万 円／平米 66万1,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南西
側道幅員1	17 m
側道方位2	北西
側道幅員2	15 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５１０１６Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	伊勢原市
地域	神奈川県伊勢原市歌川１丁目２番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,000 円／平米 40万26 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,913 円／平米 45万9,246 円／坪
標準価格 平米 坪	14万7,937 円／平米 48万9,080 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	9.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情