路線価 (2023) 神奈川県海老名市杉久保北4-1716-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 海老名市神奈川県海老名市杉久保北４丁目１７１６番７
価格時点	2023 年
駅名	小田急海老名駅 から 4200m
路線価
1坪当たり	1坪 31万764 円
1平米当たり	1平米 9万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	1,940万 円 (162 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 39万6,720 円／坪 1平米 12万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は海老名駅からバス便の住宅地域である。閑静な住環境が維持されている分譲地であるが、勾配のある道路も多く利便性に劣る地域であるが、周辺地域の地価上昇の影響を受けつつある。主な需要者は市内又は周辺市に在住する一次取得者層である。中心となる価格帯は１６０㎡程度の戸建住宅用地で、総額２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、海老名駅バス便の区画整然とした住宅地域を中心とし、小田急小田原線、相鉄本線沿線等の市域に存する住宅地域である。需要者の中心は海老名市及び隣接市町の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。駅周辺では開発による期待感が高まっているが、中心部のような影響はない。土地は１６５㎡程度で２，０００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円台の物件が取引の中心である。近隣での供給は減少している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域の周辺は区画整然とした閑静な住宅地域で、居住目的の取引が中心である。建築協定により共同住宅は建築できないため、戸建住宅を賃貸に供することを想定した収益価格は低位に求められた。したがって市場の実態を反映した比準価格を重視して収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は、類似地域内の海老名駅バス圏の住宅地域の取引事例を中心として求めた。近隣地域では公法規制により戸建住宅が中心であることから、戸建住宅を想定して収益価格を求めたが、収益性よりも居住の快適性が重視される地域の特性を反映し、比準価格より低位に求められた。以上、市場性を反映した比準価格を重視して、検証手段としての収益価格は参考にとどめ、他の標準地の価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小田急海老名駅南方
距離	4200 m
土地の状態
土地面積	49 坪 (162 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海老名市神奈川県海老名市杉久保北４丁目１７１６番７
標準地の範囲
東	50 m
西	65 m
南	145 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	13 m
面積	160 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	建築協定（建築協定）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	150 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	150 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海老名駅からバス便の丘陵地に広がる区画整然とした住宅地域である。周辺環境に大きな変化はなく、地価に影響を与えるような変動要因も特に見受けられず、今後も現況を維持していくものと予測する。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も現環境を維持していくものと考えられる。市内でも選好性の劣る住宅地域であるが、値ごろ感から、今後の地価は小幅な上昇傾向と予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 39万6,720 円 1平米 12万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2022年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
前年から次年への変動率 1.7 ％
2019年	1坪 39万108円 1平米 11万8,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海老名市の人口・世帯数は増加傾向で推移している。特に新型コロナ禍以降の増加率が大きい。高齢化率は県平均を下回っている。 (2)市の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平均と同程度である。市内全体の市況は概ね好調さが続いているが、条件による二極化傾向が見られる。
地域要因
(1)地域要因の変化は特段見受けられないが、周辺地域の地価上昇の影響から地価は横ばいで推移している。 (2)中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は、小幅な上昇傾向となっている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)南側道路に面しており、効用が優れる。大きな個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市杉久保北４丁目１７１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,031 円／平米 38万6,904 円／坪
推定価格 平米 坪	11万6,008 円／平米 38万3,522 円／坪
標準価格 平米 坪	11万7,180 円／平米 38万7,397 円／坪
査定価格 平米 坪	12万 円／平米 39万6,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050916 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市杉久保北４丁目１７１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万8,182 円／平米 42万3,770 円／坪
推定価格 平米 坪	12万9,848 円／平米 42万9,277 円／坪
標準価格 平米 坪	11万6,665 円／平米 38万5,694 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050911 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市杉久保北４丁目１７１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,068 円／平米 35万7,273 円／坪
推定価格 平米 坪	11万4,259 円／平米 37万7,740 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,465 円／平米 37万5,115 円／坪
査定価格 平米 坪	11万6,000 円／平米 38万3,496 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050911 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市杉久保北４丁目１７１６番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万645 円／平米 39万8,852 円／坪
推定価格 平米 坪	12万645 円／平米 39万8,852 円／坪
標準価格 平米 坪	12万1,864 円／平米 40万2,882 円／坪
査定価格 平米 坪	12万4,000 円／平米 40万9,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情