路線価 (2023) 神奈川県海老名市下今泉1-1119-180 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 海老名市神奈川県海老名市下今泉１丁目１１１９番１８０
価格時点	2023 年
駅名	小田急海老名駅 から 1400m
路線価
1坪当たり	1坪 54万5,490 円
1平米当たり	1平米 16万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,310万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	2,270万 円 (110 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万1,036 円／坪 1平米 20万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は小田急小田原線や相鉄線沿線の住宅地域であり、海老名駅を中心とした住宅地域である。相鉄線のダイヤ改正などで都心へのアクセスも改善傾向であり、県外からの転入者も見られている。当該地域は水害が懸念されるが、海老名駅から徒歩圏で居住環境も概ね良好であるため、一定の需要が見込めるエリアである。取引の中心となる価格帯は、１００㎡程度の土地取引で２，５００万円前後、新築戸建住宅の取引で５，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は海老名市内の一般住宅地域であり、特に代替競争関係が強いエリアは、小田急海老名駅から徒歩圏内の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。需要者は市内在住の一次取得者が中心であるが、海老名市の利便性等を背景とした市外からの需要も一部で見られる。駅からやや距離を要するものの居住環境は良好であり、需給関係は概ね堅調である。中心となる価格帯は、１１０㎡程度の土地で２０００万円台前半、新築建売で３５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、下今泉や上郷、国分北、河原口からの取引事例から比較した比準価格の説得力は高い。一方、当該地域は地区計画によってアパート等の建築が難しく、戸建住宅を賃貸に供することを想定したが、低く試算された収益価格の説得力は低い。したがって、比準価格を重視して収益価格を参考程度に留め、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 同一需給圏において、規範性を有する自用目的の取引事例を中心として収集・分析し、市場性を反映した比準価格を試算した。なお、現況建物に即した最有効使用の戸建住宅の一棟貸しを想定して収益価格を試算したが、戸建賃貸市場は需給ともに乏しく未成熟で、賃料が低廉なため収益価格は低い。従って本件鑑定評価では、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小田急海老名駅北西方
距離	1400 m
土地の状態
土地面積	33.3 坪 (110 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海老名市神奈川県海老名市下今泉１丁目１１１９番１８０
標準地の範囲
東	120 m
西	60 m
南	70 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14 m
面積	110 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)水害の懸念される地域であるが、居住環境の良好な区画整然とした住宅地域であり、今後は橋が新設されることから海老名駅までのアクセスも改善されて、地価は今後も比較的安定していくものと予測する。 (2)小田急海老名駅から徒歩２０分程度の圏内にあり、区画整然とした街区に戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。良好な居住環境を有しており、比較的堅調な不動産市況のもと、地価はやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 68万1,036 円 1平米 20万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 68万1,036円 1平米 20万6,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 67万4,424円 1平米 20万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口増加率は県平均を大きく上回っており、高齢化率は同程度である。海老名駅周辺のマンション供給により当該エリアの人口増加は顕著である。 (2)海老名市の人口は増加基調で、利便性等の優劣に伴う需要の強弱はあるものの、住宅地需要は概ね堅調である。コロナ禍は落ち着きつつある。
地域要因
(1)海老名駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域である。今後完成予定の鳩川の橋新規設置により、駅までのアクセスがさらに良好になる予定である。 (2)小田急海老名駅から徒歩２０分圏内の区画整然とした戸建住宅地域である。近隣地域の標準的使用等に影響を与え得る地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地について、最有効使用や競争力の程度に影響を与え得る個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１１Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市下今泉１丁目１１１９番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万2,404 円／平米 86万7,508 円／坪
推定価格 平米 坪	26万8,321 円／平米 88万7,069 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,364 円／平米 103万2,675 円／坪
査定価格 平米 坪	31万2,000 円／平米 103万1,472 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市下今泉１丁目１１１９番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	19万2,604 円／平米 63万6,749 円／坪
推定価格 平米 坪	17万9,082 円／平米 59万2,045 円／坪
標準価格 平米 坪	20万8,477 円／平米 68万9,225 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050916 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市下今泉１丁目１１１９番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万7,995 円／平米 58万8,451 円／坪
推定価格 平米 坪	19万9,750 円／平米 66万374 円／坪
標準価格 平米 坪	21万3,408 円／平米 70万5,527 円／坪
査定価格 平米 坪	21万3,000 円／平米 70万4,178 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050916 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市下今泉１丁目１１１９番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万3,626 円／平米 57万4,008 円／坪
推定価格 平米 坪	22万2,458 円／平米 73万5,446 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,274 円／平米 69万1,860 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	１０５０９１１Ｄ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市下今泉１丁目１１１９番１８０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,339 円／平米 79万7,867 円／坪
推定価格 平米 坪	24万7,254 円／平米 81万7,422 円／坪
標準価格 平米 坪	27万4,727 円／平米 90万8,247 円／坪
査定価格 平米 坪	27万5,000 円／平米 90万9,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情