路線価 (2023) 神奈川県海老名市上今泉6-279-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 海老名市神奈川県海老名市上今泉６丁目２７９番１１
価格時点	2023 年
駅名	かしわ台駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 39万6,720 円
1平米当たり	1平米 12万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,160万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	3,160万 円 (205 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 50万9,124 円／坪 1平米 15万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は相鉄本線「大和」～「海老名」駅を最寄駅とする徒歩圏の住宅地域である。需要者は海老名市及び隣接市域に居住する一次取得者が中心であるが、一部、周辺地域からの転入者も見られる。既成市街地であるため、宅地の新規供給は中規模画地の再分割による建売のほか、ミニ開発が主体である。市場での需要の中心となる価格帯は土地２００㎡で３０００万円前半、土地建物総額で４５００万円程度が多い。 (2) 相鉄本線、小田急小田原線沿線に存する海老名市内の住宅地域を同一需給圏の範囲と捉えた。市内居住者の外に、都心への通勤圏内であるため圏外からの転入者も需要の中心となっている。同一需給圏内においては近年では小規模開発や宅地の細分化が多く見受けられる。需給は近時では堅調である。取引価格帯の中心は、土地は２００㎡程度で３，０００万円前後、新築戸建住宅が５，０００万円程度と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 相鉄本線「かしわ台」駅から徒歩圏の低層住宅を主体とした住宅地域である。土地所有者が節税対策、有効活用を目的に勤労者向けのアパート等の賃貸物件を建築するケースも見られるが、収益目的による取引が成熟しておらず、取引の大半は居住の快適性が重視される自用目的の取引である。よって、不動産の市場性を適切に反映している比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) テラスハウス等の収益物件も周辺では一部見受けられるが、取引需要の中心は戸建住宅等の自己使用目的の取引であり、賃貸市場は十分に成熟しておらず、その結果、収益価格は比準価格に比し低位となった。従って、本件では類似性を有する取引事例を採用して試算した信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に、単価と総額との関連も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	かしわ台駅西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	62 坪 (205 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海老名市神奈川県海老名市上今泉６丁目２７９番１１
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	80 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	16 m
面積	205 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	建築協定
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)「かしわ台」駅から徒歩圏の既成住宅地域。地域要因に特段の変動は認められないものの、堅調な住宅需要に支えられて、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測される。 (2)かしわ台駅から徒歩圏の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域に影響を与える大きな変化は見受けられず暫くは現状を維持して推移するものと思料される。地価は上昇基調に転ずるものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 50万9,124 円 1平米 15万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 50万5,818円 1平米 15万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和しつつあるものの、不透明な景気は継続しており、不動産市況には十分留意していく必要がある。 (2)海老名市内の人口はこれまで増加傾向で推移している。バス便エリアの住宅地域でも市況は概ね堅調である。地価も概ね上昇基調である。
地域要因
(1)かしわ台駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域。地域要因に特段の変動はない。 (2)最寄駅のかしわ台駅からは徒歩圏の既成住宅地域である。地域要因の大きな変化は見られない。地価は住宅需要の高まりから上昇基調である。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地である。特に着目する個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050916 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市上今泉６丁目２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,352 円／平米 51万288 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,931 円／平米 50万2,284 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,776 円／平米 50万8,383 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市上今泉６丁目２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,850 円／平米 49万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,713 円／平米 47万5,115 円／坪
標準価格 平米 坪	14万4,145 円／平米 47万6,543 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1050916 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市上今泉６丁目２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万769 円／平米 56万4,562 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,090 円／平米 55万5,706 円／坪
標準価格 平米 坪	16万3,353 円／平米 54万45 円／坪
査定価格 平米 坪	16万7,000 円／平米 55万2,102 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市上今泉６丁目２７９番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万8,925 円／平米 55万8,466 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,383 円／平米 51万7,002 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,317 円／平米 50万6,866 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情