路線価 (2023) 神奈川県海老名市国分北2-3905-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 海老名市神奈川県海老名市国分北２丁目３９０５番９
価格時点	2023 年
駅名	小田急海老名駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月17日
鑑定評価額 総額	2,570万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2,550万 円 (152 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万5,408 円／坪 1平米 16万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、海老名駅勢圏の住宅地域を中心とし、小田急小田原線、相鉄本線沿線の海老名市域に存する住宅地域である。需要者の中心は海老名市及び隣接市町の一次取得者が中心である。駅前整備による期待感は高まっており、駅周辺の品薄感は強まっているが、当該地域への影響は小さい。土地は１５０㎡程度で２，６００万円程度、新築の戸建物件は４，０００万円台の物件が取引の中心となっている。周辺において細分化された小規模住宅が見られる。 (2) 小田急小田原線海老名駅及び相鉄本線沿線に位置する海老名市内の住宅地域を同一需給圏の範囲と捉えた。需要層としては市内居住者、更に、都心への通勤圏内であるため圏外からの転入需要も見受けられる。海老名駅周辺の再開発事業の波及効果もあり近時での需要は概ね堅調に推移している。取引価格帯の中心は土地が１５０㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建住宅が４，３００万円前後と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 戸建住宅が多く周辺地域にアパート等が混在するが、自用目的での取引が支配的である。比準価格は戸建住宅の実需を反映した事例により求められている。収益価格は、駅周辺からの距離等の要因から、土地価格に見合った収益を得られず、低位に求められた。以上、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 海老名市北部の住宅地域に対象標準地は位置し、アパート等の収益物件も見受けられるが、取引の中心は戸建住宅等の自己使用目的であり、このため取引価格に見合うまでに賃貸市場は成熟しておらず、収益価格は低位となった。従って、本件では類似の取引事例を採用して試算した実証的で信頼性の高い比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、更に、単価と総額の関連も考慮して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小田急海老名駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	46 坪 (152 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海老名市神奈川県海老名市国分北２丁目３９０５番９
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	100 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.2 m
奥行き	17 m
面積	152 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　５．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現環境を維持していくと考えられる。海老名駅勢圏の住宅地域であり、駅接近性はやや劣るが、中心部の品薄感から今後の地価は小幅な上昇傾向が続くと予測される。 (2)最寄駅である海老名駅からはやや距離のある既成住宅地域である。地域に影響を与える大きな変化は認められず暫くは現状を維持して推移するものと思料される。地価は今後は上昇基調に転ずると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 56万5,326 円 1平米 17万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 56万5,326円 1平米 17万1,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市の人口は増加傾向にあり、高齢化率は県平均と同程度である。海老名駅の利便性向上等もあり、市内全体の市況は概ね好調さが続いている。 (2)海老名市内の人口はこれまで増加傾向で推移している。バス便エリアの住宅地域でも市況は概ね堅調である。地価も概ね上昇基調である。
地域要因
(1)中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。地価は、駅からやや距離のある地域であるが、小幅な上昇傾向にある。 (2)海老名駅からやや距離のある既成の住宅地域である。大きな地域要因の変化は見られない。地価については住宅需要の高まりから上昇基調になった。
個別的要因	(1)東側道路に面しており、効用が優れる。大きな個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1050916 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市国分北２丁目３９０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万3,151 円／平米 47万3,257 円／坪
推定価格 平米 坪	13万7,289 円／平米 45万3,877 円／坪
標準価格 平米 坪	17万3,345 円／平米 57万3,079 円／坪
査定価格 平米 坪	17万5,000 円／平米 57万8,550 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050916 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市国分北２丁目３９０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	16万2,250 円／平米 53万6,399 円／坪
推定価格 平米 坪	15万3,992 円／平米 50万9,098 円／坪
標準価格 平米 坪	16万2,097 円／平米 53万5,893 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市国分北２丁目３９０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万9,850 円／平米 49万5,404 円／坪
推定価格 平米 坪	14万4,712 円／平米 47万8,418 円／坪
標準価格 平米 坪	16万8,859 円／平米 55万8,248 円／坪
査定価格 平米 坪	17万1,000 円／平米 56万5,326 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050916 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市国分北２丁目３９０５番９
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	17万769 円／平米 56万4,562 円／坪
推定価格 平米 坪	16万8,760 円／平米 55万7,921 円／坪
標準価格 平米 坪	18万8,770 円／平米 62万4,074 円／坪
査定価格 平米 坪	19万1,000 円／平米 63万1,446 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	建築協定（建築協定）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情