路線価 (2023) 神奈川県海老名市中央1-290-9 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 海老名市神奈川県海老名市中央１丁目２９０番９
価格時点	2023 年
駅名	小田急海老名駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 224万8,080 円
1平米当たり	1平米 68万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3億300万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 281万100 円 1平米 85万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月06日
鑑定評価額 総額	3億300万 円 (357 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 281万100 円／坪 1平米 85万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は県央及び湘南地区のターミナル駅周辺の繁華性の高い商業地域によって形成されている。需要者の属性は、自己使用目的の事業法人の他、収益物件の取得を企図する不動産投資家、マンション開発業者等広範囲にわたる。近年、海老名駅周辺では大規模開発や区画整理が進み、不動産需要は旺盛だが、供給は極めて少ない。駅前商業地に存するため、複合不動産としての収益力に応じて個別に価格形成される傾向が強く、総額での中心価格帯は見出し難い。 (2) 同一需給圏は海老名市及び周辺市等の商業地域である。需要者は海老名市内の商業事業者等が中心であるが、最寄駅への接近状況により不動産開発業者等による土地取得も一部に見られる。駅前商業地への新規投資は多くはないものの、需要に比べ供給が恒常的に少なく、環境条件等により希少性を伴う物件については堅調に推移している。尚、立地や画地規模等の個別性に差があり、一定の取引総額水準を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は「ビナウォーク」に隣接した銀行、店舗等が建ち並ぶ駅前商業地である為に、収益性を考慮して取引される可能性が高く、賃貸市場の熟成度は比較的に高い。また、比準価格は広域的に収集した規範性ある取引事例に基づき試算された。よって、不動産の市場性を適切に反映した信頼性の高い比準価格を重視し、想定要素を多く含む収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は適切な取引事例から試算した実証的価格である。一方、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、投資採算性から収益目的需要はあまり期待できないと判断されるものの、駅近立地の希少性から賃貸物件も多く、収益価格が取引価格決定の有力な指標の一つであることは否定できない。本件では、市場実態を反映した比準価格を重視しつつ、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討及び市場分析結果等を踏まえた調整を行い、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	小田急海老名駅南東方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	108 坪 (357 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、店舗が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	21.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海老名市神奈川県海老名市中央１丁目２９０番９
標準地の範囲
東	60 m
西	25 m
南	35 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所地
画地の形状等
間口	14.2 m
奥行き	26.3 m
面積	357 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２１．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)海老名駅西口の「ららぽーと海老名」等の集客力の増加により、東口側の集客力は若干低下も見られるものの、一部相乗効果や駅周辺の再開発等も進行中であることから、地価は当面、上昇傾向で推移するものと予測される (2)海老名駅東口の大型複合商業施設「ビナウォーク」に隣接する商業地域である。地域要因について変動は認められず、今後も現環境を維持するものと見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 285万3,078 円 1平米 86万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 284万6,466 円 1平米 86万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 285万3,078円 1平米 86万3,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 272万7,450円 1平米 82万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 284万6,466円 1平米 86万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 272万7,450円 1平米 82万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ感染症による厳しい状況は緩和しつつあるものの、不透明な景気は継続しており、不動産市況には十分留意していく必要がある。 (2)海老名市の人口は増加傾向で推移し、高齢化率は県平均と同程度である。不動産市況は概ね堅調であったが、地域性等に伴う二極化が進行している。
地域要因
(1)海老名駅至近の商業地域、西口再開発事業が進み、旧来からの商業地域である駅東口では繁華性や収益力がやや低下している状況も見られる。 (2)海老名駅東口側の商業地域であり、特別な地域要因の変動は認められない。
個別的要因	(1)地域内の標準的画地である。特に着目する個別的要因の変動はない。 (2)地域内でほぼ標準的な画地条件の土地であり、特筆すべき個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９１２Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市南区
地域	神奈川県海老名市中央１丁目２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	120万1,785 円／平米 397万3,101 円／坪
推定価格 平米 坪	126万3,076 円／平米 417万5,729 円／坪
標準価格 平米 坪	88万5,748 円／平米 292万8,283 円／坪
査定価格 平米 坪	88万6,000 円／平米 292万9,116 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	１０５０９１２Ｄ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	相模原市南区
地域	神奈川県海老名市中央１丁目２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	116万720 円／平米 383万7,340 円／坪
推定価格 平米 坪	113万5,295 円／平米 375万3,285 円／坪
標準価格 平米 坪	89万1,826 円／平米 294万8,377 円／坪
査定価格 平米 坪	89万2,000 円／平米 294万8,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９１２Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	大和市
地域	神奈川県海老名市中央１丁目２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万9,712 円／平米 237万9,368 円／坪
推定価格 平米 坪	72万1,871 円／平米 238万6,506 円／坪
標準価格 平米 坪	82万9,737 円／平米 274万3,111 円／坪
査定価格 平米 坪	83万 円／平米 274万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	１０５０９１２Ｄ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	厚木市
地域	神奈川県海老名市中央１丁目２９０番９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	84万3,216 円／平米 278万7,672 円／坪
推定価格 平米 坪	84万1,610 円／平米 278万2,363 円／坪
標準価格 平米 坪	84万3,297 円／平米 278万7,940 円／坪
査定価格 平米 坪	84万3,000 円／平米 278万6,958 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	その他
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情