路線価 (2023) 神奈川県海老名市中央2-138-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	神奈川県 海老名市神奈川県海老名市中央２丁目１３８番４
価格時点	2023 年
駅名	小田急海老名駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 74万3,850 円
1平米当たり	1平米 22万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,600万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円 1平米 28万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6,600万 円 (230 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 94万8,822 円／坪 1平米 28万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は海老名駅を中心とした市内駅近の商業地域若しくは隣接市等の周辺都市を含む商業地域の範囲である。需要者の中心は地縁性のある地元中小法人、自営業者等を主体としている。最寄駅に比較的近く、事務所、店舗併用共同住宅、営業所等が建ち並ぶ。商業地の取引件数は多くないため、取引の中心となる価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、海老名市またはその隣接市の主要駅周辺において、商業用途の建物が建ち並ぶ普通商業地域または近隣商業地域である。主な需要者は圏内及び首都圏の事業法人や不動産業者であり、事業採算性に合致すればマンションデベロッパーの参入も見られる。コロナ禍は落ち着きつつあり商況の回復が期待されるが、商業地の価格は立地や当事者の思惑に伴うブレが大きく、価格水準の把握はやや困難である。なお、平米単価で２０万円台が目安と判断する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は海老名駅から徒歩圏で店舗や事務所・営業所等が建ち並ぶ商業地であるが、賃貸ビルの上層階は賃貸需要がやや弱く土地価格に見合った収益が得られない実情もある。そうした面も反映した収益価格は比準価格に比べてやや低位に求められたものと思料される。よって、より実証的で規範性を有する比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量して、単価と総額との関連に留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地について、賃料収入や転売時の売却益による収益獲得を企図した不動産取引も見られるが、駅からやや距離があり、繁華性が相対的に劣る事務所環境が勘案された賃料水準に基づく収益価格は低位に試算された。一方、規範性を有する商業地の取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。従って本件鑑定評価では、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	小田急海老名駅南東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	69.6 坪 (230 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	海老名市神奈川県海老名市中央２丁目１３８番４
標準地の範囲
東	35 m
西	10 m
南	0 m
北	105 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	21 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)近隣地域は中層の店舗事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後もその性格を維持するものと予測される。海老名駅再開発の影響による期待等を反映して、地価水準は若干の上昇傾向にあるものと思料される。 (2)小田急海老名駅から徒歩１０分圏内で、事務所、店舗等が建ち並ぶ商業地域である。コロナ禍の落ち着きとともに客足や商況が回復し、商業地の収益性が改善することで地価もやや強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 96万8,658 円 1平米 29万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 96万5,352 円 1平米 29万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 96万8,658円 1平米 29万3,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2022年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 96万5,352円 1平米 29万2,000円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 92万8,986円 1平米 28万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)海老名市の人口は増加傾向にある。商業地においても多極化傾向が進行しているが、当該地域における商業地の地価は概ね安定している。 (2)海老名市の人口は増加基調で、商況の優劣に伴う序列はあるが、コロナ禍も落ち着きつつあるなか、商業地需要にも一定の回復が窺える。
地域要因
(1)特段大きな地域要因の変動は見られない。一般的要因の影響を受けて地域内の商業地の地価も若干の上昇傾向にある。 (2)小田急海老名駅から徒歩１０分圏内の普通商業地域である。最寄駅からやや離れており、繁華性はやや乏しい。地域要因の変動は特にない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)対象地について、最有効使用や競争力の程度に影響を与え得る個別的要因の変動は特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市中央２丁目１３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万7,710 円／平米 42万2,209 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,363 円／平米 143万2,698 円／坪
標準価格 平米 坪	33万9,893 円／平米 112万3,686 円／坪
査定価格 平米 坪	34万 円／平米 112万4,040 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1050906 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市中央２丁目１３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万2,527 円／平米 57万374 円／坪
推定価格 平米 坪	17万5,287 円／平米 57万9,499 円／坪
標準価格 平米 坪	25万1,849 円／平米 83万2,613 円／坪
査定価格 平米 坪	25万2,000 円／平米 83万3,112 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	１０５０９０６Ｄ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市中央２丁目１３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,983 円／平米 68万4,286 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,556 円／平米 73万2,464 円／坪
標準価格 平米 坪	26万2,196 円／平米 86万6,820 円／坪
査定価格 平米 坪	26万2,000 円／平米 86万6,172 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1050916 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	神奈川県
市区町村	海老名市
地域	神奈川県海老名市中央２丁目１３８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,423 円／平米 99万9,810 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,449 円／平米 102万3,038 円／坪
標準価格 平米 坪	36万6,212 円／平米 121万697 円／坪
査定価格 平米 坪	36万6,000 円／平米 120万9,996 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情